Real Estate Richies karya Dolf De Roos, yang berhasil di rangkum oleh Muhammad Baihaqi:
berisi kiat-kiat untuk bermain di properti Sebagai berikut :
1. Dalam properti gunakan aturan 100: 10: 3: 1
artinya lihat 100 properti, penawaran 10 properti yang diminati, atur pembiayan 3 properti,
kemungkinan membeli 1 properti.
2. Cara cari propertinya:
- Iklan baris
- Majalah Real Estat
- Agen Real Estate
- Penjualan di luar pasar (adanya tanda Dijual yg dipasang pemiliknya).
- Tulis iklan sendiri (Investor serius ingin membeli properti. Perawatan / perbaikan tidak masalah. Keputusan cepat. Telepon .......). Atau bisa juga bagikan kartu nama dan tonjolkan tulisan : "Kami membeli Rumah."
-Sumber lain (Mengajar agen properti, kemungkinan akan mendapatkan tawaran banyak properti).
Semakin banyak properti yg dilihat dan dipertimbangkan untuk dibeli melalui mekanisme apapun, semakin banyak kemungkinan menemukan tawaran berikutnya yg sepertinya terlalu bagus untuk jadi kenyataan.
3. Menganalisis Penawaran:
- Imbal Hasil (penghasilan sewa dibagi harga beli).
-Laba Tunai atas Tunai.
-IRR (Internal Rate of Return): memperhitungkan perkiraan pertumbuhan harga sewa, perkiraan pertumbuhan modal, pembayaran bunga kredit, dengan anggapan pokok pinjamannya dilunasi perlahan-lahan & beberapa depresiasi yg dpt di klaim tiap tahun. - Faktor lain yg perlu dipertimbangkan: Lokasi, Lokasi, Lokasi dan Precise Timing.
4. Negosiasi & pengajuan penawaran,
saatnya untuk berkreativitas dan menyalurkan imajinasi) dengan cara:
- Membuat penawaran sangat menarik ke penjual
- Teknik negosisasi sama halnya dengan bermain poker (daya tarik berinvestasi properti adalah hidup dari
kecerdasan: setiap kali menang dalam permainan properti, kekayaan bersih dan penghasilan pasif akan
bertambah).
5. Prinsip DOL/OPM (Duit Orang Lain/Other People Money).
Perbanyak investasi dengan leverage.
Dengan cara:
- Mencari sumber keuangan (Bank).
- Berbagai jenis kredit.
Apakah sebaiknya melunasi kredit? Jawabannya tergantung, jika bunganya masih masuk akal , ya tetap pilihannya kredit. Alasan terbesar membeli properti adalah untuk memperoleh utang (besarnya utang akan tetap sama, tetapi nilai aset yang menjadi jaminan utang itu naik). Satu-satunya asset yang nilainya naik dan membuat Bank memohon kepada anda untuk berutang adalah properti. Semakin besar kredit/pinjaman anda di Bank, Bank yang mempunyai masalah kepada anda. Misalnya anda batuk sedikit saja, Bank langsung memperhatikan anda. Pak, Bapak baik-baik saja? Sudah ke dokter, Pak? Nah, inilah amazingnya miliki utang besar di Bank. Dan ketika anda membuktikan bahwa anda adalah investor properti yang berhasil, Bank semakin suka memberikan pinjaman kepada anda.
6. Tingkatkan nilai properti secara besar-besaran tanpa mengeluarkan banyak uang
(tidak ada garasi, dibuatkan garasi, kasih tv, ac, dll).
7. Mengelola properti:
- Memilih penyewa .
- Memilih tukang yang selalu mendahulukan pekerjaan untuk anda (membayar pada hari yang sama pada saat
mereka melakukan tagihan).
- Penegakan pertaturan (tegas tetapi adil dan bersahabat tetapi tidak terlalu akrab). - Akuntansi (komputer yg
datanya diperbarui secara teratur untuk memudahkan pelaporan pajak, mengetahui penyewa yang terlambat
bayar).
- Pengusiran (perlu tindakan cepat, penuh perhitungan dan tegas).
- Manajer properti. (Setiap jam yg dihabiskan untuk mengelola properti yg ada akan mengurangi kemampuan
untuk mencari, menganalisis, menawar, membiayai, dan memiliki satu properti lagi. Sangat bijaksana jika ada
pengelola properti).
8. Properti Hunian vs Komersial:
- Properti hunian cenderung berurusan dgn org. Properti komersial akan cenderung berurusan dengan kontrak.
- Harga sewa: Hunian dinyatakan utk seluruh luas properti & dinyatakan sebagai angka yg sudah termasuk
segalanya. Komersial dinyatakan per meter persegi ditambah biaya asuransi dan pajak properti.
- Perawatan properti: Hunian penyewa tidak peduli. Komersial penyewa ingin terus menerus memperbaiki
properti.
- Masa sewa: Hunian lebih singkat, Komersial lebih lama.
- Mendapatkan penyewa baru: Hunian lebih mudah. Komersial sulit.
- Investasi yg besar: Hunian biaya tetap pengelolaan bisa tinggi. Komersial biaya tetap pengelolaan rendah.
9. Campur tangan pemerintah:
Pasar properti adalah pasar yg paling besar & paling bebas, kekuatan alamiah penawaran & permintaan yg mengarahkan & mengatur properti tersebut.
10. Delapan kaidah emas properti.
Org waras menerima dunia apa adanya, org gila ngotot ingin mengubah dunia sesuai keinginannya sendiri. Oleh karena itu, semua kemajuan tergantung pd org gila.
Ada 8 kaidah yg hrs dipertimbangkan ketika berinvestasi di properti:
1 - Hasilkan uang ketika akan membeli.
2- Beli selalu dari penjual yg berniat menjual.
3- Jatuh cintalah dgn transaksinya bukan propertinya.
4- Jangan pernah menyebutkan angkanya lebih dahulu (orang seperti itu selalu kalah)
5.- Jangan ikut-ikutan.
6- Berusaha selalu membeli properti tanpa / dgn sedikit uang muka.
7- Jarang-jaranglah menjual.
8- Transaksi terbaik sepanjang dasawarsa terjadi seminggu sekali.
11. Dunia ini milik anda.
Tidak ada tempat yang optimal untuk berinvestasi. Selalu ada kesempatan yang muncul dari waktu ke waktu. Tetap buka mata, janganlah menghabiskan terlalu banyak waktu untuk tidur. Transaksi terbaik sepanjang dasawarsa terjadi kira-kira seminggu sekali.
Terima kasih sudah meluangkan waktu utk membaca rangkuman ini.
Salam berbagi dan Selamat berinvestasi bagi rekan-rekan sekalian.
Muhammad Baihaqi
Deal Property
Tidak ada komentar:
Posting Komentar