PAJAK PIHAK PENJUAL DAN PEMBELI PROPERTI:
(Pasal 5 UU No. 21 Tahun 1997 jo. UU No.20 Tahun 2000)
Dalam transaksi jual beli, pada dasarnya terdapat dua jenis pajak yang terkait, yakni Pajak Penghasilan (PPh) atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan atau Bangunan (selanjutnya disebut PPhTB) dan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan atau Bangunan (BPHTB). PPh TB dibayar oleh penjual, sementara BPHTB dibayar oleh pembeli
Pajak Penjual (PPhTB) : 5% x harga (tanah+rumah) NJOP (nilai jual objek pajak)
Pajak Pembeli (BPHTB, Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan) : 5% x harga (tanah+rumah – Rp.60 Juta*)
Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak (NPOPTKP) ditetapkan secara regional paling banyak Rp 60.000.000,- (enam puluh juta rupiah), kecuali dalam hal perolehan hak karena waris, atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih dalam hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan secara regional paling banyak Rp 300.000.000,- (tiga ratus juta rupiah).
*) untuk wilayah Jakarta Rp.60.000.000,-; Bogor Rp.40.000.000,-; Tangerang Rp.30.000.000,-, dsb. Besaran ini dapat berubah sesuai peraturan pemerintah setempat
BIAYA NOTARIS:
Biaya untuk Jasa Notaris biasanya ditanggung oleh Pembeli, karena lebih berkepentingan; namun seringkali minta ditanggung bersama-sama 50-50 dengan Penjual. Uraiannya sbb:
Biaya cek sertifikat : Rp.100.000 ; Biaya SK 59 : Rp.100.000 ; Biaya validasi pajak : Rp.200.000
Biaya Akte Jual Beli (AJB) : Rp.2.400.000 ; Biaya Balik Nama (BBN) : Rp.750.000
SKHMT (surat kuasa hak membebankan hak tanggungan): Rp.250.000 ; APHT : Rp.1.200.000
Total : Rp.5.000.000
Namun ada juga Notaris yang meminta jasa sebesar 0,5%-1% dari nilai transaksi; karena itu sebelum memilih notaris, pastikan Anda telah menegosiasikan berapa biaya untuk transaksi AJB properti Anda, sehingga bisa diinformasikan kepada pihak Penjual dan Pembeli sebelumnya
Cek sertifikat diperlukan untuk memastikan apakah sertifikat tersebut asli atau palsu, Validasi pajak juga perlu untuk memastikan apakah pajak sudah dibayar/belum atau bukti pembayaran ternyata palsu, biaya akte jual beli merupakan biaya perngurusan segala berkas-berkas sampai selesai dan kita hanya menandatangani bersama si penjual semua berkas-berkas dan pernjanjian jual beli, biaya balik nama adalah biaya pengurusan balik nama semua sertifikat dari penjual ke pembeli.
BIAYA BANK:
Bila mengajukan kredit melalui bank kita akan dikenakan biaya administrasi antara lain :
Biaya appraisal sebesar Rp.300.000 yaitu biaya administrasi untuk proses pengajuan peminjaman kredit ke bank.
Biaya administrasi PSJT (pelunasan sebelum jatuh tempo kredit ) sebesar 0.5% dari sisa pokok kredit nasabah. Biaya ini akan di bebankan ke nasabah jika akan melunasi KPR kurang dari 1 tahun. Tapi bila lebih dari satu tahun biasanya nasabah tidak akan dikenakan biaya apapun.
Biaya asuransi, yaitu asuransi kebakaran dan asuransi jiwa. Pada umumnya nasabah diminta membayar lump sum (sekaligus) selama jangka waktu kredit yang disetujui, dan berkisar antara 1.8 juta – 2,4 juta.
Uang nasabah juga akan ditahan (dibekukan) di dalam tabungan sebesar 1 kali angsuran perbulan. Jadi didalam tabungan nasabah akan mengendap dana minimal 1 kali angsuran yang tidak dapat ditarik.
TAHAP NEGOSIASI FINAL DENGAN CALON PEMBELI:
Negosiasi menentukan Deal Harga, Sistem Pembayaran, Tanggal Pelaksanaan AJB (Akta Jual Beli), Waktu Pengosongan properti, Pemilihan Notaris / PPAT
Tawar menawar awal biasanya via telpon, namun pada saat hampir deal atau tinggal sedikit selisihnya biasanya mereka minta dipertemukan.
Sebisanya hindari penjual dan calon pembeli tawar menawar langsung by phone
Kalau selisih harga mendekati deal dan deadlock usahakan pertemuan penjual dan calon pembeli; termasuk untuk membahas kesepakatan atas penanggungan biaya yang timbul akibat transaksi tsb
URAIAN BIAYA-BIAYA TRANSAKSI JUAL BELI PROPERTI:
Contoh jika Biaya Notaris adalah 1%; dan ditanggung oleh pihak penjual dan pembeli 50-50%
Sekali lagi: secara normatif, yang harus menanggung biaya Notaris adalah PEMBELI
Biaya Notaris umumnya 0,5%-1% dari nilai transaksi atau dari NJOP.
Jika Anda diminta untuk mengurus mencarikan Notaris, maka pastikan negosiasi fee supaya meringankan Client Anda
KEWAJIBAN PEMBELI
Pajak Pembelian (BPHTB = Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan)
(Nilai Transaksi atau harga NJOP – Rp. 60 Juta) x 5%
2. Biaya Notaris (All in)
(Nilai Transaksi atau harga NJOP x 0,5% x 50%)
3. Bea Balik Nama (BBN) ± Rp. 5 Juta
KEWAJIBAN PENJUAL 1 (Normal/Bukan Warisan)
1. Pajak Penjualan (PPh Final)
Nilai Transaksi atau harga NJOP x 5%
2. Biaya Notaris (All in)
Nilai Transaksi atau harga NJOP x 0,5% x 50%
3. Komisi Broker (Persentasi Sesuai Nilai Transaksi)
KEWAJIBAN PENJUAL 2 (Warisan)
Pajak Waris
(Nilai Transaksi atau harga NJOP – Rp. 300 Juta) x 5% x 50%
2. Bea Balik Nama ke Ahli Waris ± Rp. 5 Juta
3. Pajak Penjualan (PPh Final)
Nilai Transaksi atau harga NJOP x 5%
4. Biaya Notaris (All in) (50%-50% dengan Pembeli)
Nilai Transaksi atau harga NJOP x 0,5% x 50%
5. Komisi Broker (Persentasi Sesuai Nilai Transaksi)
CONTOH SOAL:
Harga Transaksi : Rp. 5 Milyar
Harga sesuai NJOP : Rp. 3 Milyar
Komisi Broker : Rp. 3 %
Biaya-biaya dihitung berdasarkan harga NJOP
Harga NJOP biasanya dipakai untuk jual beli antar perseorangan
Harga Transaksi biasanya dipakai bila satu atau keduanya berbentuk perusahaan / PT
PEMBELI
Pajak Pembelian / BPHTB
(Rp. 3.000.000.000 – Rp. 60.000.000 x 5% =Rp 147.000.000,-
2. Biaya Notaris (All in) (50%-50% dgn Penjual)
(Rp. 3.000.000.000 x 0,5% x 50% =Rp 7.500.000,-
3. Bea Balik Nama (BBN) =Rp 5.000.000,-
Total Biaya Pembeli =Rp. 159.500.000,-
PENJUAL 1 (Normal/Bukan Warisan)
Pajak Penjualan
(Rp. 3.000.000.000 x 5% =Rp 150.000.000,-
2. Biaya Notaris (All in) (50%-50% dgn Penjual)
(Rp. 3.000.000.000 x 0,5% x 50% =Rp 7.500.000,-
3. Komisi Broker
(Rp. 5.000.000.000 x 3% =Rp 150.000.000,-
Total Biaya Penjual = Rp 307.500.000,-
PENJUAL 1 (Normal/Bukan Warisan)
Pajak Waris
(Rp. 3.000.000.000 - Rp. 300.000.000 x 5% x 50% =Rp 67.500.000,-
2. Bea Balik Nama (BBN) ke Ahli Waris =Rp 5.000.000,-
3. Pajak Penjualan
Rp. 3.000.000.000. x 5% =Rp 150.000.000,-
4. Biaya Notaris (All in) (50%-50% dgn Penjual) =Rp 7.500.000,-
Rp. 3.000.000.000 x 0,5% x 50%
5. Komisi Broker
Rp. 5.000.000.000 x 3% =Rp 150.000.000,-
Total Biaya Penjual =Rp 380.000.000,-
TAHAP FINALISASI AJB:
Setelah semuanya disepakati, langkah berikutnya adalah :
• Pembayaran atau Penandatangan Akte Jual Beli (AJB)
• Sebelum penandatanganan AJB, Sertifikat wajib di cek keasliannya di kantor BPN oleh staf Notaris sehari sebelumnya
• Penjual dan Pembeli hadir di Notaris; juga Broker, sebaiknya Kedua Pihak Listing & Selling
• Lengkapi Persyaratan Dokumen Identitas Penjual/Pembeli KTP, KK, Surat Nikah Dll.
• Membayar biaya-biaya yang menjadi kewajiban Pembeli dan Penjual
• Cara Pembayaran umumnya Transfer atau KPR Bank.
PEMBAYARAN KOMISI AGEN PROPERTI OLEH PENJUAL, BIASANYA BERBARENGAN DENGAN DITANDA TANGANINYA AKTE JUAL BELI
ATAU -JIKA TERPAKSA- PALING LAMBAT KEESOKAN HARINYA VIA TRANSFER ATAU CEK KONTAN
Sebagai penjual juga harus komitmen terhadap Pembeli yang sudah memberikan tanda jadi. Umumnya orang melakukan pembelian dengan cara KPR sehingga jangka waktu dari tanda jadi ke transaksi memakan waktu yang lama, tergantung berkas pembeli dan nilai taksasi properti itu sendiri. Jadi sebagai penjual harus ada komitmen dengan pembeli dalam banyak hal, misalnya :
Kapan tanda jadi hangus?
Biasanya tanda jadi hangus apabila seorang pembeli membatalkan secara sepihak.
Bagaimana posisi tanda jadi jika KPR tidak disetujui oleh pihak Bank?
Ada 2 macam kesepakatan yang sering terjadi untuk kondisi ini yaitu tanda jadi kembali 100% atau kembali 50%, tergantung negosiasi. Dasar pertimbangannya adalah jumlah tanda jadi.
Kapan pihak penjual bisa memasukkan pembeli baru?
Apabila ada tanda-tanda bahwa pembeli (KPR) kecil kemungkinan untuk disetujui dan sudah mencapai waktu 1 bulan, sebaiknya dibicarakan kembali dengan pembeli
Apa toleransi pembeli jika KPR tidak disetujui oleh Bank?
Khususnya menyangkut tanda jadi, apabila pihak penjual memungkinkan maka gantilah uang tanda jadi tersebut sesuai kesepakatan, tapi apabila belum bisa, mintalah toleransi pembeli untuk waktu dan kondisi tertentu.
Tidak ada komentar:
Posting Komentar