Langkah-langkah Memperoleh Tanah untuk Perusahaan

Berdasarkan Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No 21 Tahun 1994 Tentang Tata Cara Perolehan Tanah Bagi Perusahaan Dalam Rangka Penanaman Modal, untuk memperoleh tanah untuk keperluan perusahaan dapat dilakukan dengan dua cara, yaitu melalui pemindahan hak dan pelepasan hak.
Kedua cara ini hanya dapat dilakukan setelah perusahaan memperoleh izin lokasi dari bupati atau walikota.
Pemindahan hak kepada perusahaan dapat dilakukan apabila tanah yang akan dialihkan sudah bersertifikat "hak atas tanah". Pemindahan hak juga dapat dilakukan apabila hak atas tanah yang akan dialihkan sama jenisnya dengan hak atas tanah yang diperlukan perusahaan untuk menjalankan usahanya.
 Tanah untuk usaha perkebunan diwajibkan dengan Hak Guna Usaha (HGU), misal. Untuk tujuan tersebut, maka pemindahan hak ke perusahaan hanya dapat dilakukan oleh seorang pemegang HGU.
Memang, perusahaan tidak dapat memperoleh hak atas tanah dalam bentuk, misalnya, Hak Milik dari seorang pemegang Hak Milik. Bisa saja terjadi hak atas tanah yang dialihkan berbeda dengan kebutuhan perusahaan.
Namun, perlu dipastikan bahwa hak atas tanah tersebut merupakan jenis hak yang memang dapat dikuasai oleh sebuah entitas perusahaan. Misalnya, seorang pemegang Hak Guna Bangunan (HGB) dapat mengalihkan hak atas tanahnya ke perusahaan perkebunan yang memerlukan lahan HGU untuk memperluas perkebunannya.
Tentunya, pengalihan dengan cara seperti itu akan memberikan pekerjaan rumah baru bagi perusahaan. Pasalnya, setelah dilakukannya pengalihan hak, perusahaan harus mengubah status HGB yang diperolehnya menjadi HGU sebagai syarat tanah perkebunan.
Strategi lain dapat dilakukan adalah dengan cara perubahan status tanah terlebih dahulu sebelum dilakukannya pemindahan hak. Misalnya, perubahan status Hak Milik menjadi HGU oleh seorang pemegang Hak Milik. Setelah status tanahnya berubah menjadi HGU sesuai kebutuhan perusahaan, selanjutnya dilakukan pengalihan hak kepada perusahaan dengan cara jual-beli.
Hal tersebut juga berlaku pada tanah girik. Sebelum tanah girik dialihkan, pemilik tanah girik harus meningkatkan hak penguasaan tanahnya dengan melakukan sertifikasi tanah tersebut menjadi hak atas tanah sesuai kebutuhan perusahaan.
Ganti rugi
Berbeda dengan pemindahan hak, dalam pelepasan hak perusahaan dapat langsung melakukan transaksi dengan pemegang hak meskipun status hak atas tanahnya berbeda. Seorang pemegang Hak Milik dapat langsung melepaskan tanahnya kepada perusahaan tanpa perlu melakukan perubahan status tanahnya.
Selanjutnya, dari pelepasan hak itu pemegang Hak Milik dapat langsung menerima ganti rugi dari perusahaan. Dengan dibayarnya ganti rugi oleh perusahaan ke pelepas hak, maka tidak serta merta perusahaan menjadi pemegang hak. Kemudian, dengan dilepaskannya hak atas tanah oleh pelepas hak, maka tanah tersebut akan menjadi milik negara.
Sebagai pihak yang telah membayar ganti rugi, perusahaan mempunyai hak prioritas dari negara untuk mengajukan hak atas tanah baru sesuai dengan kebutuhan usahanya. Pelepasan hak untuk keperluan perusahaan dilakukan oleh pemegang hak dengan cara menyatakan melepaskan hak atas tanahnya kepada perusahaan secara tertulis.
Adapun pelepasan hak tersebut dapat dilakukan di hadapan Kepala Kantor Pertanahan setempat atau Notaris/PPAT. Apabila diperlukan, sebelum dilaksanakannya pelepasan hak, terlebih dahulu dapat diadakan perjanjian kesediaan melepaskan hak. Perjanjian itu berisi kesepakatan bahwa dengan menerima ganti rugi, pemegang hak bersedia melepaskan hak atas tanahnya.

 Oleh Dadang Sukandar- praktisi hukum anggota Kompasiana

aGaR kOnSuMeN anDa nyaman. simak 3 UnSuR iNi

Mempengaruhi orang lain untuk membeli, langkah pertama adalah membuat mereka nyaman terlebih dahulu. Tulisan ini hanya sekedar untuk mengingatkan saja. Mungkin Anda sudah melakukan, tapi mungkin belum paham esensinya. Atau mungkin Anda sudah jauh lebih berpengalaman. It's OK. Silahkan dishare.

Langkah pertama ini adalah beberapa langkah sebelum Anda memasuki dialog penjualan. Apa saja itu?

Air

Apa maksudnya air? Air itu sumber kehidupan. Air menjadi terapi banyak agama. Berwudhu, baptis, dll. Unsur air ini sering dilupakan oleh para pemasar. Sifat air menenangkan juga menghidupi.

Aplikasi dalam pemasaran bagaimana? Paling sederhana adalah menyediakan air minum. Pemasar juga membutuhkan air untuk membasuh muka misalnya agar lebih terlihat segar. Tentu saja pemasar butuh mandi terlebih dahulu sebelum ketemu konsumen.

Wewangian

Udara adalah penghantar wewangian. Wangi adalah bentuk terapi. Bersifat menyembuhkan dan menenangkan, relaksasi, membuat nyaman. Beberapa agama menggunakan wewangian seperti dupa untuk beribadah. Dalam agama Islampun dianjurkan menggunakan wewangian sebelum shalat.

Langkah sederhana bagi pemasar sederhana saja, pakailah parfum yang wangi tapi tidak menyengat wanginya. Mungkin sebagai tambahan, ruangan pemasaran juga harus wangi. Entah dengan semprotan pewangi ruangan atau aroma terapi.

Suara

Musik bisa membuat kita terlena. Artinya suara bisa membuat kita merasa nyaman dan relaks. Sederhananya Anda menggunakan tekanan suara yang lembut. Lebih kompleks lagi, Anda bisa memutar alunan musik relaksasi di ruangan pemasaran Anda, atau suara alam, gemericik air, suara burung yang membuat kita relaks. Tentu saja tidak dengan volume tinggi bukan?

Contohnya Anda bisa memasuki toko Mirota Batik di Kota Jogja. Perhatikan cara penyambutan mereka. Ketika Anda memasuki tokonya, bau aroma terapi membuat kita senang. Karena wangi. Wangi membuat kita senang. Kemudian Anda mendengar alunan gending-gending Jawa. Ketahuilah, gending-gending JAWA itu dimainkan dengan tenang sehingga suasana yang terbangun juga lebih tenang.

Ketenangan dan kenyamanan dibutuhkan dalam setiap closing. Tiga unsur di atas membantu Anda sendiri juga konsumen merasa tenang dan nyaman.
atmpro.co.nf

Enam Jenis Tanah Kavling

RumahCom - Dalam kamus Bahasa Indonesia, kavling adalah bagian tanah yang sudah dipetak-petak dengan ukuran tertentu yang akan dijadikan bangunan atau tempat tinggal. Dalam sebuah kompleks perumahan, terdapat bermacam-macam bentuk tanah kavling, sesuai letak atau posisinya di dalam perumahan tersebut.

Secara teori, ada enam jenis bentuk kavling. Masing-masing bentuk memiliki kelebihan dan kekurangan, sehingga konsumen atau investor properti harus memilih sesuai dengan keinginan dan kebutuhan.

Tipe A: Cul De Sac Lot
Dalam bahasa Perancis, Cul De Sac berarti jalan buntu. Sesuai dengan namanya, tipe kavling ini terletak di ujung jalan buntu.

Kelebihan:
(1) Bagian depan kavling yang sempit sangat baik, jika dilihat dari sisi keamanan.
(2) Memiliki bagian belakang yang melebar.
(3) Karena bagian depan sempit, membuat tipe kavling ini lebih tenang dan damai.
(4) Sangat cocok untuk lokasi tempat tinggal.

Kekurangan:
(1) Hanya memiliki area yang sempit untuk parkir di depan rumah.
(2) Pintu masuk yang sempit.
(3) Lahan parkir di depan rumah terbatas

Tipe B: Interior Lot
Interior lot adalah jenis kavling yang paling umum dalam sebuah cluster. Jenis kavling ini terletak di tengah deretan kavling dalam satu blok.

Kelebihan:
(1) Dari sisi keamanan lebih terjaga, karena hanya memiliki satu akses pintu masuk.
(2) Memerlukan sedikit maintenance.
(3) Tidak terlalu berisik.
(4) Lebih private dibanding tipe corner lot.

Kekurangan:
(1) Untuk tempat tinggal, masalah sirkulasi udara harus menjadi perhatian.
(2) Hanya memiliki satu arah pandang (view).

Tipe C: T-Intersection Lot
Posisi tipe ini di Indonesia lebih dikenal dengan istilah “tusuk sate”. Bagi yang percaya perhitungan feng shui, kavling seperti ini memiliki kelebihan dan kekurangan tersendiri yang tidak dimiliki kavling jenis lain.

Kelebihan:
(1) Pandangan yang luas di muka rumah.
(2) Kavling tipe ini sangat cocok untuk dijadikan sebagai lokasi komersial, karena terlihat dari jauh.

Kekurangan:
(1) Penghuni akan sering terganggu oleh lampu kendaraan yang melintas saat malam.
(2) Kurang aman jika dilihat dari sisi keamanan, terutama oleh lalu lintas kendaraan di muka rumah.
(3) Tipe ini kurang cocok dijadikan sebagai tempat tinggal.

Tipe D: Corner Lot
Jenis kavling ini, lebih dikenal sebagai kavling sudut atau hoek. Sebagian orang menghindari tipe ini, tetapi sebagian lagi justru mencari kavling sudut, karena umumnya kavling jenis ini memiliki tanah yang lebih luas dibanding tipe interior.

Kelebihan:
(1) Kavling lebih luas dibanding kavling interior.
(2) Memiliki dua muka (pintu masuk).
(3) Baik untuk tempat tinggal, karena memiliki sirkulasi udara yang baik dan halaman yang luas.
(4) Baik untuk tempat komersial, karena memiliki area parkir yang luas.

Kekurangan:
(1) Memerlukan biaya perawatan (maintenance) yang tinggi.
(2) Dari segi keamanan agak riskan, karena memiliki dua pintu masuk.
(3) Suasana cenderung lebih berisik, terutama jika kavling berada di persimpangan jalan.

Tipe E: Key Lot
Kavling jenis ini terletak di tengah-tengah kavling lain, sehingga dari atas terlihat seperti mengunci kavling-kavling di sekelilingnya. 

Kelebihan:
(1) Bentuk kavling memanjang ke belakang.
(2) Memiliki area parkir yang luas.
(3) Dari sisi keamanan lebih terjaga, karena hanya memiliki satu akses pintu masuk.
(4) Memerlukan sedikit maintenance.
(5) Tidak terlalu berisik.
(6) Lebih private dibanding tipe corner lot.

Kekurangan:
(1) Untuk tempat tinggal, masalah sirkulasi udara harus menjadi perhatian.
(2) Hanya memiliki satu arah pandang (view).
(3) Dekat dengan septic tank tetangga.


Tipe F: Flag Lot
Disebut flag lot atau kavling bendera, karena kavling ini berbentuk “L” seperti bendera yang sedang berkibar. Mungkin bentuk kavling ini amat jarang didapati dalam sebuah cluster perumahan.

Kelebihan:
(1) Keamanan lebih terjamin, karena pintu masuk mudah diawasi dan posisi kavling tersembunyi.
(2) Dari kaca mata feng shui, tipe ini lebih disukai, karena bentuk denahnya yang mengantung di belakang.

Kekurangan:
(1) Tidak memiliki akses langsung ke jalan utama.
(2) Tidak disarankan sebagai lokasi komersial.

sumber:antoerawan@rumah.com

atmpro.co.nf

Rumah Mungil ini Seharga Rumah Subsidi

RumahCom – Ukuran rumah mini yang terlatak di Idaho, Amerika Serikat ini hanya 196 kaki persegi, atau sekitar 18,21 meter persegi. Harganya pun tidak jauh berbeda dengan harga rumah subsidi di Indonesia yang memiliiki luas berkisar antara 21 meter persegi sampai 27 meter persegi.

Adalah Macy Miller, seorang arsitek jebolan sekolah desain di Amerika yang mendesain rumah yang disebutnya bergaya super minimalis dan hemat biaya ini. Macy mengaku menghabiskan tabungannya sebesar USD11.500 atau setara Rp138,11 juta untuk membangun rumah impiannya ini.

“Saya berharap bisa membuat tren rumah super minimalis, ramah lingkungan, dan hemat biaya dengan proyek ini,” ungkapnya seperti dikutip dari laman businessinsider.com.

Meski berukuran kecil, tapi rumah yang Macy rancang ini memiliki semua ruangan yang ada pada sebuah rumah pada umumnya. Perempuan yang setelah bercerai hanya tinggal dengan anjingnya ini bisa memasukkan tempat tidur king size, kompor gas, mesin cuci, televisi dan laptopnya ke rumah mininya ini.

“Barang termahal yang saya miliki di rumah ini hanyalah toilet seharga USD2.000 (Rp23,99 juta),” ujarnya.

Rumah ini Macy dirikan di atas rangka trailer atau rumah mobil yang terletak di atas sebuah lahan hijau kosong. Jadi, meski rumahnya kecil, Macy memiliki halaman luas yang bisa diakses dari kedua pintu rumahnya.

Im Suryani

atmpro.co.nf

Dinding Terkena Rembesan Air, Ini Solusinya!

Jan 15, 2014 - Rumah.com

Oleh: Im Suryani

   

RumahCom – Rembesan air di dinding terkadang terlihat saat musim hujan seperti sekarang ini. Meski demikian, tak jarang pula rembesan air terjadi di dinding yang bersebelahan dengan kamar mandi yang lembap.

Rembesan air di dinding bisa disebabkan karena plesteran dinding luar tidak bersifat waterproof (tahan air) atau dampproof (tahan lembap). Akibatnya, muncul bercak-bercak noda pada dinding. Selain itu di bagian interior cat biasanya akan menggelembung karena ada air yang terperangkap di antara cat dan bidang dinding.

Solusi yang bisa diambil antara lain:
1. Lapisi dinding rumah Anda dengan waterproofing type coating yang biasa dijual di toko-toko bahan bangunan.

2. Lapisi plesteran lama pada dinding bagian luar rumah dengan plesteran baru yang ditambah zat aditif. Zat aditif yang cocok untuk dinding waterproofing adalah redseal atau weldcrete coating. Redseal adalah waterproofing yang anti lembap (dampproof), sedangkan weldcrete coating adalah zat aditif campuran mortar untuk aplikasi anti air.

3. Perbaiki retakan jika ada retakan itu yang menyebabkan rembesan. Jika sudah diperbaiki, lanjutkan dengan langkah nomor dua.

4. Jika rembesan tidak terlalu parah, kupas cat lama pada bagian yang lembap atau rembes sampai bertemu dengan acian/plesteran dinding, lalu bersihkan dengan air dan tunggu sampai kering. Setelah kering, gunakan zat aditif weldcrete coating dengan takaran 1 kg untuk menutupi dinding seluas kurang lebih 5 m2. Tunggu beberapa hari, baru kemudian cat ulang dinding tersebut. Sebaiknya hal ini Anda lakukan di musim kemarau.

Selamat mencoba!

Im Suryani

Jurus 2 Skak mat BrOker

Ambil dari pengalaman broker,di lapangan ada trik jitu yang tidak sengaja ditemukan,
Pengalaman ini berbekal pengalaman pahit mempertemukan buyer dan seller,
Setelah negoisasi dengan owner tentang kesepakatan harga.
dan skema peawaran harga kepada calon buyer selesai dilanjutkan dengan  skema pembagian fee.
Keesokan harinya dilanjutkan dengan pertemuan dg buyer untuk cek lokasi.
pada waktu yang telah ditentukan datanglah calon buyer, dengan harapan besar tentunya akan ada kecocokan tempat dan deal harga.
Setelah  calon Buyer datang eh ternyata komen nya hanya enteng... wah saya sudah tau lokasi ini.....tanpa ada minat nawar harga yg sudah kita persiapkan.
dengan seribu alasan tidak minat setelah itu ngeloyor pergi, sambil liat lokasi lain yang tidak jauh dari sana.
para team Camat gigit jari....cuma segitu aja.padahal broker sudah susah payah hujan2an ... sirna begitu saja.
Malah naksir lokasi yang ditunjukkan oleh broker lain di deket wilayah yang sama. untungnya ga jadi....
Beberapa waktu kemudian ternyata calon buyer balik lagi menanyakan lokasi
lain.

Strategi muncul bahwa harus ada pernyataan buyer dengan estimasi harga penawaran yang disepakati untuk mencegah dan meyakinkan buyer tidak kabur begitu saja.
Tapi tidak mudah mengikat buyer dengan kesepakatan seperti ini dengan alasan beli combro aja harus lihat barang, walaupun  telah disetujui harga pasaran yg ditawarkan sudah muncul .
Dead lock ga jadi bisa ketemu dengan owner tapi buyer sudah punya estimasi harga di daerah tersebut.

Disisi lain Owner yang merasa telah dijanjikan pembeli nagih POKOKnya harus di Survey! untuk membuktikan bahwa benar 2 memang serius ada pembelinya.
Bingung....

Alasan Mediator ke penjual harga nya ketinggian sehingga Buyer kabur, ahirnya OwNer menurunkan harga dengan fantastis.

Jalan lain ditempuh untuk menghadirkan kembali pembeli.
Kontak sudah dilakukan calon pembeli sudah setuju dengan perkiraan lokasi

Dua point kita bisa dapatkan :
-Penurunan harga dari owner karena ingin lahannya segera laku
-Harga baru yang disetujui dari calon buyer yang sebelumnya mentok karena
 ga bisa lihat lokasi sebelum harga setuju, dari  sisi lain via broker lain  (masih team juga) masuk dg kemudahan boleh cek lokasi, dan harga yg ditawarkan dibawah harga sebelumnya he he...

ok janjian lusa ketemu ditempat untuk survey.... semoga deal.


 



atmpro.co.nf

HARGA SEBUAH MUJIZAT

Sally baru berumur 8 thn ketika dia mendengar ayah dan ibunya berbicara tentang kakaknya Georgi. Kakaknya sakit dan mereka telah melakukan semuanya untuk menyelamatkan nyawanya. Hanya pengobatan yang sangat mahal yang dapat menolongnya sekarang tapi itu tidak mungkin karena kesulitan keuangan keluarga tersebut. Sally mendengar ayahnya berkata, hanya mujizat yang dapat menyelamatkannya sekarang. Sally masuk kekamarnya dan mengambil celengan yang disimpannya, menjatuhkannya ke lantai dan menghitungnya dengan hati-hati. 3 kali dihitungnya hingga benar-benar yakin tidak salah hitung. Dia memasukkan uang koin tsb kedalam saku sweaternya dan menyelinap meninggalkan rumahnya untuk menuju ke sebuah toko obat. Dengan penuh kesabaran, ditunggunya si apoteker yang tengah sibuk berbicara dengan seorang pria. Si apoteker tidak melihatnya karena dia begitu kecil. Hal itu membuat Sally bosan dan dia menghentak-hentakan kakinya ke lantai untuk membuat kebisingan. Si apoteker melongokkan kepalanya ta....
... baca selengkapnya di Cerita Motivasi dan Inspirasi Nomor 1

MERAYAKAN KEMATIAN

Sang guru mengalami sakit parah. Para pengikutnya merasa amat sedih kalau-kalau mereka kehilangan sang guru yang mereka kagumi. Suatu hari sang guru memanggil mereka semua dan memberikan kata-katanya yang terakhir di saat menjelang kematiannya. Ia mengatakan bahwa bagi kebanyakan orang, kematian merupakan tragedi yang menyakitkan, namun sebaliknya kematian justru seharusnya merupakan hari sukacita untuk dirayakan. Para muridnya dengan rasa heran bertanya; "Ketika orang yang kita cintai meninggal dunia dan kita tak akan pernah lagi mampu melihatnya, mengapa justru harus dirayakan?" "Ketika seseorang telah menyelesaikan jalan yang harus dilampauinya, telah menyelesaikan segala yang harus dipelajarinya selama hidup ini, bukankah ia harus diwisuda? Dan bukankah saat wisuda merupakan saat yang membahagiakan?" Demikian kata sang guru. Setelah berdiam sejenak ia melanjutkan; "Ketika seorang anak dilahirkan semua orang bergembira ria. Dan ketika seseorang meninggal semua diliputi ratap dan ....
... baca selengkapnya di Cerita Motivasi dan Inspirasi Nomor 1

Tahun Ini, Saat yang Tepat Beli Properti!

TREN PROPERTI

Apartemen Untuk Investasi - Proyek pembangunan apartemen terus bermunculan seperi di kawasan Permata Hijau, Jakarta Selatan, Minggu (20/10/2013). Apartemen menjadi pilihan hunian bagi warga kota Jakarta di tengah makin padatnya permukiman dan kemacetan lalu lintas dibandingkan membeli hunian di luar kota. Selain itu, apartemen juga dapat menjadi investasi karena tingginya permintaan dan saat nilai tukar rupiah yang cenderung tidak stabil.

JAKARTA, KOMPAS.com - Tahun ini dianggap sebagai saat yang tepat untuk membeli properti. Harga penawaran akan lebih kompetitif sebagai akibat dari perlambatan permintaan yang disebabkan kenaikan suku bunga dan juga ketidakpastian nilai tukar Rupiah terhadap Dollar AS.

Selain itu, sifat investasi properti merupakan investasi jangka panjang lima sampai sepuluh tahun yang memungkinkan terjadinya pertumbuhan harga sesuai ekspektasi jika situasi pasar berangsur normal kembali.

Associate Director Research Colliers International Indonesia, Ferry Salanto, mengatakan hal tersebut dalam paparan risetnya di Jakarta, Selasa (7/1/2014).

Menurut Ferry, selama enam bulan pertama, aktifitas properti akan melambat (slowing down). Terlebih ada perhelatan akbar demokrasi yakni Pemilihan Umum Legislatif dan Presiden. Setelah Pemilu, percepatan akan terjadi lagi.

"Untuk investasi, sekaranglah waktu yang tepat membeli properti, sebab pengembang tidak memiliki opsi untuk menaikkan harga setinggi-tingginya (baik harga sewa maupun jual) seperti yang terjadi pada 2011 hingga awal 2013," jelas Ferry.

Pengembang, imbuh Ferry, akan sangat berhati-hati dan lebih konservatif karena fokus perhatian mereka sudah bergeser. Tidak lagi kepada pencapaian tingkat penjualan setinggi-tingginya, melainkan konsolidasi, dan menyelesaikan proyek yang sudah dimulai tahun sebelumnya.

Tak mengherankan jika tahun ini akan banyak proyek yang tertunda. Terutama untuk properti yang terkait dengan volatilitas Rupiah atau mengandung komponen impor. Sehingga pasokan akan sedikit berkurang. Demikian halnya dengan permintaan yang tidak akan sebesar sebelumnya karena investor properti (pembeli dan penyewa) masih menunggu fenomena yang terjadi (wait and see).

Meski begitu, Ferry tetap optimistis, properti masih akan tumbuh. Gejolak nilai tukar Rupiah dan Pemilu pengaruhnya hanya dalam jangka pendek. Pengembang pun bisa menempuh strategi bisnis kerjasama, joint venture, baik dengan mitra asing maupun lokal untuk meminimalisasi risiko bisnisnya.

Pilihan properti yang bisa dijadikan instrumen investasi untuk saat ini adalah perkantoran. Saat ini sudah ada lima gedung perkantoran yang disewakan dan dijual dengan harga lebih rendah ketimbang tahun lalu.

Selain itu, beberapa pengembang apartemen, residensial tapak, dan juga ruko menawarkan harga murah tahun ini. Sebut saja, PT Jababeka Tbk, PT Hutama Karya Realtindo, dan PT Margahayu Land.

Direktur Utama PT Hutama Karya Realtindo, Putut Ariwibowo, mengatakan, strategi menjual properti dengan harga murah, dilakukan untuk mengantisipasi kemungkinan sektor properti tahun 2014 akan tertekan akibat berbagai kebijakan BI, dan depresiasi Rupiah yang menyebabkan harga material ikut melonjak.

"Rencana tersebut kami sesuaikan dengan strategi perusahaan sebagai antisipasi perlambatan sektor properti. Kami memperbanyak proyek dengan harga jual kompetitif namun memiliki nilai tambah," papar Putut kepada Kompas.com, Senin (30/12/2013).

PT Hutama Karya Realtindo diketahui memasarkan beberapa proyek dengan harga kompetitif tahun ini, antara lain, The H Residence Kemayoran, Jakarta Pusat, berupa dua twin tower apartemen sebanyak 3.000 unit. Twin tower pertama, imbuh Putut, merupakan hasil akuisisi Rajawali Apartment Tower Chrysant. Sementara twin tower kedua akan dimulai pembangunannya kuartal I 2014.

Proyek berikutnya adalah The H Residence Bandung, Jawa Barat, sebanyak 500 unit, The H Residence Yogyakarta sejumlah 300 unit. Harga unit-unit menara apartemen ini dibanderol mulai dari Rp 200 juta hingga Rp 800 juta.

atmpro.co.nf

Beli Rumah Melalui Lelang, ini kumpulan artikelnya.

Beli Rumah Melalui Lelang
Untuk melakukan pembelian rumah yang diperoleh secara lelang, awalnya memang tidak seperti prosedur jual beli biasa. Karena calon pembeli tidak langsung bertransaksi dengan pemilik rumah, melainkan melalui Balai lelang yang ditunjuk. Biasanya yang dibeli adalah asset-asset jaminan bank yang telah disita oleh bank dimaksud, karena pemiliknya tidak dapat mengembalikan kredit yang diterimanya (macet).

I. Proses Lelang sendiri melalui Balai Lelang

Proses lelang langsung ini hanya dapat dilaksanakan jika tidak ada kemungkinan bantahan dari pemilik asset (bisa rumah atau barang), dan barang yang akan dilelang tersebut sudah dikuasai oleh pemohon lelang (tidak perlu ada pengosongan lagi) atau dengan kata lain masuk dalam kategori lelang secara sukarela.

Untuk proses lelang tersebut, pemohon lelang dapat mengajukan permohonan lelang pada Balai Lelang Swasta atau Pemerintah. Namun, jika melalui Balai lelang swasta, harus mendapat bantuan dari Kantor Lelang Negara, selaku pelaksana (juru lelang). Jadi balai lelang swasta tersebut hanya membantu untuk mempersiapkan dokumen2nya.

Pada permohonan lelangnya, pihak pemohon harus melampirkan:

a. Surat permohonan lelang

b. Surat-surat somasi yang dilaksanakan secara pribadi sebanyak 3 kali berturut-turut

c. Akta Pengakuan Hutang dan/atau Perjanjian kredit dan Pengikatan jaminan (bentuknya berupa Akta Pemberian Hak Tanggungan & Sertifikat Hak Tanggungan – SHT). Apabila tidak ada SHT, lelang tidak boleh dilakukan tanpa melalui gugatan terlebih dahulu.

d. Data2 jaminan/barang yang akan lelang (copy sertifikat, PBB 5 th terakhir, IMB dll).

e. Data2 pemilik jaminan/barang yang akan dilelang (copy    KTP, kartu keluarga dan akta nikah)

f. Surat Pernyataan dari pemohon lelang (kreditur) yang menyatakan bahwa Kreditur melepaskan pihak Kantor Lelang atau Balai Lelang dari segala tuntutan yang mungkin timbul dikemudian hari.

Setelah seluruh data-data tersebut lengkap, maka dimintakan jadwal lelang, dan selanjutnya pengumuman lelang di surat kabar selama 2 X dengan jangka waktu masing-masing 15 (lima belas) hari (terhitung dari tanggal pengumuman pertama sampai dengan hari pelaksanaan lelang). Setelah proses pengumuman tersebut dilaksanakan, maka lelang tersebut dapat dilangsungkan.

Pemenang Lelang akan mendapatkan akta Risalah Lelang setelah membayarkan harga jaminan/barang yang dilelang serta pembayaran atas pajak penghasilan (PPh) dan Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan Bangunan (BPHTB).

II. Proses lelang melalui Penetapan Pengadilan

Proses lelang melalui pengadilan ini dilakukan apabila jaminan/barang yang akan dilelang tersebut masih dalam kondisi:

a. Masih dikuasai oleh pemilik jaminan/pemilik barang (belum dikosongkan).

b. Adanya indikasi perlawanan dari pemilik jaminan/pemilik barang

Proses pelaksanaan lelang melalui pengadilan dapat dilakukan dengan tahap-tahap sebagai berikut:

1. Kreditur selaku Pemohon lelang mengajukan permohonan lelang kepada Ketua Pengadilan Negeri di wilayah kedudukan kreditur atau di tempat yang sudah ditentukan di dalam akta Perjanjian Kredit atau akta Pengakuan Hutangnya. Jika permohonan lelang disetujui dan karenanya keluar penetapan lelangnya, maka Prosesnya akan dilanjutkan dengan permohonan sita jaminan

2. Setelah keluarnya Penetapan Lelang, dilanjutkan dengan permohonan Sita Jaminan. Jk Penetapan Sita sdh keluar, dilanjutkan dgn penyitaan objek lelang kmdn di daftarkan di ktr BPN. Setelah itu PN mengajukan permohonan SKPT.

3. Setelah keluarnya SKPT tersebut, maka Pengadilan Negeri mengajukan permohonan untuk dapat dilaksanakannya Taksasi. Pada proses taksasi ini, yang melakukannya adalah pihak dari kelurahan dan pihak dari Dinas Pekerjaan Umum (PU), untuk dapat ditetapkannya berapa nilai atau harga wajar atas jaminan/barang yang akan dilelang. Setelah didapatkannya harga, maka Kepala Pengadilan akan menetapkan harga limit terendah atas jaminan/barang yang akan dilelang tersebut.

4. Setelah adanya penetapan Harga Limit, maka Pengadilan Negeri mengajukan permohonan untuk penjadwalan lelang pada kantor lelang Negara..

5. Setelah mendapatkan jadwal lelang, barulah dilaksanakan pengumuman untuk pelaksanaan lelang melalui iklan di surat kabar nasional selama 2 (dua) kali dengan jarak masing-masing 15 (limabelas) hari sampai pada hari pelaksanaan lelang.

6. Proses lelang tersebut.

Dalam pelaksanaan pembelian secara lelang, calon pembeli harus menaruh deposit sejumlah uang yang disyaratkan minimal 1 hari sebelum pelaksanaan lelang. Kemudian melakukan penawaran. Calon pembeli yang melakukan penawaran tertinggi yang akan dinyatakan sebagai pemenang lelang dan berhak untuk memiliki tanah dan bangunan tersebut sesuai harga yang telah ditentukan.

Setelah dibayarkan harga yang ditetapkan, diikuti dengan pembayaran pajak penghasilan (pph) dan Bea Perolehan Hak atas tanah dan bangunan (BPHTB), maka pembeli tersebut akan memperoleh akta Risalah Lelang, yang dibuat oleh Pejabat Lelang.

Akta Risalah lelang ini sama fungsinya dengan akta Jual Beli yang biasa dibuat oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) pada proses jual beli biasa.

7. Setelah ada pemenang lelang atas objek lelang, maka pemenang lelang/pembeli tersebut dapat mengajukan permohonan pengosongan kepada Ketua Pengadilan Negeri dilanjutkan dengan proses pengosongan atas jaminan/barang dimaksud dengan perintah dari Pengadilan

Bagaimana prosedur balik nama atas sertifikat yang diperoleh secara lelang?

Untuk pelaksanaan balik namanya pada Kantor Pertanahan setempat, pembeli (pemenang lelang) tersebut harus melampirkan:

1. Surat permohonan untuk balik nama sertifikat

2. Kutipan Risalah Lelang

3. Sertifikat asli atas tanah dan bangunan dimaksud

4. Apabila sertifikat asli tidak diserahkan, harus ada keterangan Kepala Kantor Lelang mengenai las an tidak diserahkannya sertifikat dimaksud, yaitu:

a. Untuk lelang non eksekusi: diproses sertifikat pengganti sebagaimana sertifikat hilang. Pengumuman satu kali selama satu bulan di media cetak (lihat artikel: Sertifikat Hilang).

b. Untuk lelang eksekusi: diterbitkan STP pengganti dengan Nomor hak baru, nomor hak lama dimatikan. Hal penerbitan sertifikat pengganti tersebut diumumkan di media massa dengan biaya pemohon.

5. Identitas diri pemenang lelang dan atau kuasanya (foto copy):

a. Perorangan: KTP dan KK yang masih berlaku (dilegalisir
oleh pejabat yang berwenang)

b. Badan Hukum: akta pendirian dan pengesahan Badan
Hukum (dilegalisir oleh pejabat yang berwenang).

6. Surat kuasa, jika permohonannya dikuasakan

7. bukti pelunasan harga pembelian.

8. Bukti pembayaran SSB (bea perolehan hak atas tanah dan bangunan).

9. Bukti pembayaran SSP (pajak penghasilan) final/catatan hasil elalng.

10. Sertifikat Hak Tanggungan (jika tanah tersebut dibebani Hak Tanggungan).

11. Surat Roya, yaitu surat pernyataan dari Kreditur pemegang Hak Tanggungan dimaksud, yang menyatakan melepaskan tanah dan bangunan tersebut dari Hak Tanggungan untuk jumlah yang melebihi dari hasil lelang.

12. Risalah Lelang harus memuat keterangan Roya atau pengangkatan sita.

Dalam pelaksanaannya, lelang dilakukan dengan 2 cara, yaitu:
1. Lelang terbuka;

Yaitu Lelang yang dilaksanakan dengan cara penawaran langsung oleh peserta lelang dengan system harga naik-naik, dimana penawaran pertama dilemparkan oleh juru lelang dengan standar harga limit & pemenangnya adalah penawaran harga yg tertinggi. Biasanya yang umum diketahui oleh masyarakat awam adalah lelang yang dilaksanakan dengan cara seperti ini.

2. Lelang tertutup;

Yaitu Lelang ini dilaksanakan dengan cara penawaran dari para peserta lelang dimasukkan ke dalam amplop tertutup dan diserahkan langsung kepada juru lelang pada saat lelang berlangsung. Setelah semua panawaran disetor, maka juru lelang akan membuka amplop tersebut satu persatu di hadapan para peserta lelang & langsung dibacakan. Pemenangnya adalah penawaran harga yang tertinggi.

Ada pengecualian khusus mengenai harga yang dipilih. Untuk lelang terhadap tender pelaksanaan suatu proyek atau pengadaan suatu barang (biasanya pengadaan barang dan jasa dilingkungan pemerintah atau BUMN), maka pemenang lelangnya adalah peserta dengan penawaran harga terendah terhadap spesifikasi barang atau jasa yang telah ditentukan.

       sumber http://irmadevita.com

Cari Rumah Murah Lewat Lelang, Simak Tips Ini

Jakarta -Banyak keuntungan jika Anda lakukan pembelian produk properti termasuk rumah dengan cara sistem lelang. Pertama, biasanya produk properti yang diperjualbelikan dalam sistem lelang harganya di bawah harga pasaran, kedua pembelian produk properti dalam sistem ini memiliki tingkat risiko yang rendah.

Seperti permasalahan terhadap surat-surat tanah yang sifatnya minimal, karena telah melalui beberapa kali proses pengecekan oleh instansi terkait,.

Tentu terkait dengan dua poin di atas sangat menguntungkan bagi Anda sebagai calon pembeli produk properti dalam sistem lelang. Namun ada beberapa hal yang perlu Anda siapkan matang-matang sebelum mengikuti sistem lelang. Berikut hal-hal yang perlu Anda perhatikan:

• Sebelum membeli produk properti, jika Anda sempat dapat berkonsultasi terlebih dahulu dengan ahlinya. Hal ini bertujuan untuk mengurangi segala macam risiko sehingga transaksi pembelian dapat berjalan dengan lancar
• Setelah itu siapkan dana dan jangan lupa untuk membawa dana awal atau uang muka properti yang akan dibeli pada hari pelaksanaan lelang. Ada baiknya jika menawar sesuaikan dengan anggaran Anda. Terapkan sikap sabar dan jangan emosi, jika di benak Anda muncul keraguan-raguan bertanyalah kepada pihak balai lelang.
• Selain itu karena Anda membeli properti dalam sistem lelang, seharusnya mengikuti peraturan-peraturan yang ada. Nah, Bagi Anda, calon peserta lelang, juga diperbolehkan melakukan pengecekan.
• Hal ini malah dinilai sebagai suatu kewajiban bagi setiap calon peserta lelang untuk melihat kondisi obyek dan kelengkapan dokumen pada saat balai lelang melakukan open house.
• Dengan Surat-surat harus dipelajari, antara lain sertifikat tanah, peruntukan tanah, izin mendirikan bangunan (IMB), hak tanggungan yang membebani tanah dan rumah, serta penguasaan fisik atas tanah dan rumah.

 Rumahku.com

(hen/hen) 

Nih... Tips Mengikuti Lelang Properti!

www.houzz.com

Sebelum membeli, ada baiknya lakukan penelitian menyeluruh pada properti yang akan dilelang. Surat-surat harus dipelajari, antara lain sertifikat tanah, peruntukan tanah, Izin Mendirikan Bangunan (IMB), hak tanggungan yang membebani tanah dan rumah, serta penguasaan fisik atas tanah dan rumah.

KOMPAS.com —  Secara umum, dalam proses lelang properti, produk properti sitaan dilepas di bawah harga pasar. Hal itu karena bank ingin mengeksekusi properti ini dengan cepat untuk mengembalikan modal.

Hal tersebut tentunya akan sangat menguntungkan calon pembeli. Meski sangat menggiurkan, ada beberapa hal harus diperhatikan ketika Anda mengikuti lelang properti.

Sebelum membeli, ada baiknya lakukan penelitian menyeluruh pada properti yang akan dilelang. Surat-surat harus dipelajari, antara lain sertifikat tanah, peruntukan tanah, izin mendirikan bangunan (IMB), hak tanggungan yang membebani tanah dan rumah, serta penguasaan fisik atas tanah dan rumah. Jika perlu, bertanya kepada ahlinya akan semakin mengurangi segala risiko sehingga transaksi bisa dilakukan dengan lebih tenang dan bebas hambatan.

- Siapkan dana untuk membeli properti.

- Bawalah uang muka properti yang akan dibeli pada hari pelaksanaan lelang.

- Sesuaikan dengan anggaran Anda, jangan menawar lebih dari anggaran.

- Jangan terbawa emosi hingga menawar terlalu tinggi dan menyesal kemudian.

- Jangan terbawa isu sesama peserta, bertanyalah kepada pihak balai lelang jika ada yang meragukan.

- Ikuti peraturan yang ada agar pelaksanaan lelang berlangsung dengan baik.

- Bayarlah properti yang sudah dimenangkan tepat waktu. (Maria Jaclyn)
 

Sumber :

www.tabloidrumah.com

Editor :

Latief

Benarkah Beli Rumah Hasil Lelang Rendah Risiko?

www.shutterstock.com

Pengecekan pertama dilakukan bank sebelum memberikan pinjaman kepada calon kreditor. Jika suratnya bermasalah sejak awal, pinjaman sudah pasti tidak akan diberikan.

KOMPAS.com - Pembelian properti lewat pelelangan memiliki risiko yang relatif rendah. Permasalahan terhadap surat-surat tanah akan sangat minimal, karena telah melalui beberapa kali proses pengecekan oleh instansi terkait, ditambah pengecekan ulang oleh calon pembeli dari peserta lelang.

Pengecekan pertama dilakukan bank sebelum memberikan pinjaman kepada calon kreditor. Jika suratnya bermasalah sejak awal, pinjaman sudah pasti tidak akan diberikan.

Selain itu, pengecekan juga akan dilakukan saat properti sitaan diserahkan pada balai lelang untuk diproses. Kali ini balai lelang yang akan mengecek kelengkapan dan keaslian suratnya.

General manager Balai Lelang Star Suharjono, menjelaskan pengecekan sertifikat, terutama Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT), juga dilakukan melalui Badan Pertanahan Nasional (BPN) setempat.

Tak cukup sampai disitu. Bagi Anda, calon peserta lelang, juga diperbolehkan melakukan pengecekan. Hal ini malah dinilai sebagai suatu kewajiban bagi setiap calon peserta lelang untuk melihat kondisi obyek dan kelengkapan dokumen pada saat balai lelang melakukan open house. Open housebiasanya dilakukan maksimal 3 hari sebelum pelaksanaan lelang atau tergantung permintaan calon peserta lelang.

Memang, risiko membeli properti hasil lelang justru timbul dari perlawanan pemilik tereksekusi yang tidak mau meninggalkan lokasi properti. Jika ini terjadi, pertemuan semua pihak untuk mencari jalan keluar terbaik harus dilakukan. (Maria Jaclyn)
 

Sumber :

www.tabloidrumah.com

Editor :

Latief

Untungnya Beli Rumah Murah Lewat Lelang

KPR — Salah satu cara membeli rumah dengan harga yang lebih murah atau di bawah pasaran  adalah dengan membeli di pelelangan. Rumah yang di lelang oleh bank ini adalah rumah debitur yang tidak bisa melanjutkan pembayaran cicilan atau melunasi KPR.

Selain murah, membeli rumah di pelelangan juga memberikan keuntungan lain, yakni memiliki risiko yang relatif lebih rendah, terutama dalam permasalahan terkait surat-surat tanah.

(gambar: mycflrealestate.com )

Hal ini dikarenakan rumah yang akan dilelang tersebut telah melalui proses pengecekan oleh instasi terkait. Bank akan melakukan pengecekan sebelum memberikan kepada calon debitur KPR. Kredit tentunya tidak akan diberikan oleh bank bila surat-surat rumah tersebut sudah bermasalah dari awal.

Selanjutnya, balai lelang juga akan melakukan pengecekan pada saat rumah atau properti lelang diserahkan untuk diproses. Balai lelang akan kembali melakukan pengecekan untuk kelengkapan dan keaslian surat-surat rumah.

Risiko membeli rumah secara lelang justru ada dari pihak pemilik rumah/properti yang tereksekusi. Pasalnya, beberapa pemilik rumah sebelumnya ada yang tidak mau meninggalkan lokasi rumah. Karenanya untuk menghindari hal ini, peserta lelang harus melakukan pengecekan langsung terlebih dahulu ke lokasi rumah.

Anda sebagai calon pembeli bisa melakukan pengecekan ulang sebelum melakukan penawaran lelang. Pengecekan bisa dilakukan saat balai lelang melakukan open house properti yang dilarang, selama maksimal 3 hari sebelum pelaksaan lelang atau tergantung permintaan calon peserta lelang.

Open house ini memang diperuntukkan bagi calon pembeli untuk melihat secara langsung dan mengecek kelengkapan surat/dokumen rumah atau properti yang dilelang. (raw)

atmpro.co.nf

Tips Sukses Menjadi Investor Property

Menjadi investor property memerlukan kejelian dalam memilih property. Kejelian ini dibutuhkan supaya kita mendapatkan property yang tepat, dimana property yang tepat akan memberikan arus kas positif.

Selain dibutuhkan kejelian dalam memilih property, seorang investor juga membutuhkan keahlian dalam menilai property, dimana keahlian ini didapat dari belajar.

Belajar bisa secara langsung dari pengalaman yang mengiringi langkah sebagai investor property, bisa juga belajar dari investor yang sudah sukses menjalankan profesi sebagai investor property.

Untuk sukses sebagai investor property, ada beberapa hal yang harus diperhatikan. MenurutDolf De Roos, PhD – seorang investor property internasional, tak kurang ada Delapan Kaidah Emas yang harus dipertimbangkan untuk menjadi investor property:

1.          Pastikan Menghasilkan Uang Pada Saat Membeli. Hal ini berkaitan erat dengan keterampilan dalam menilai property. Seorang investor harus tahu bahwa harga suatu property menguntungkan atau kemahalan. Keahlian ini timbul berkat penguasaan investor terhadap area tertentu. Misalnya harga pasaran suatu property adalah Rp. 1.5 Milyar, anda sudah menghasilkan uang jika anda berhasil membeli pada harga Rp. 1.1 Milyar. Dengan harga pasar Rp. 1.5 Milyar jika dijual cepat dengan harga Rp. 1.4 Milyarpun sudah menghasilkan uang Rp. 300 Juta untuk investor

2.          Membeli Property Hanya Dari Penjual Yang Punya Niat Menjual. Banyak property yang dipasangi tanda akan dijual, tetapi sesungguhnya pemilik tidak berniat menjual, sekurang-kurangnya pemilik tidak terlalu butuh cepat untuk menjual propertynya. Kasus seperti ini sering terjadi jika pemilik hanya sekedar ingin mengetahui harga jual dari property miliknya. Jika kondisi ini anda jumpai sebaiknya cari property lain, karena pemilik tidak akan melayani tawar-menawar harga. Apalagi harga yang diajukan jauh dibawah harga permintaan.

3.          Sukai Transaksinya, Bukan Propertynya. Sebagai seorang investor kita hanya berpegang teguh kepada prinsip, apakah property tersebut menghasilkan arus kas positif. Sebagus apapun suatu property, sesuka apapun kita terhadap property, jika tidak manghasilkan arus kas positif tidak seharusnya dijadikan property investasi. Akan berbeda jika property tersebut akan dipergunakan sebagai tempat tinggal.

4.          Jangan Pernah Penyebutkan Angka Penawaran Terlebih Dahulu. Dalam bernegosiasi biasanya orang yang menyebutkan angka terlebih dahulu berada dalam pihak yang kalah. Biarkan penjual menyebutkan angkanya terlebih dahulu baru kita mengajukan penawaran. Karena jika kita mengajukan angka terlbih dahulu mungkin saja harga penawaran awal kita lebih tinggi dari keinginan penjual.

5.          Jangan Ikut-Ikutan. Property sangat dipengaruhi oleh kondisi makro ekonomi. Property mempunyai siklusnya sendiri. Tidak selamanya kondisi bagus untuk investasi di bidang property. Oleh karena itu diperlukan daya tahan yang kuat untuk dapat bertahan sebagai investor property. Seperti investasi di bidang lainnya, investasi di bidang property juga tidak selamanya sukses. Akan ada masanya anda tidak menghasilkan arus kas positif dalam suatu transaksi. Orang yang ikut-ikutan dalam berinvestasi property akan menyerah jika menemukan kondisi yang tidak sesuai dengan keinginannya. Berbeda kalau kita memang mencintai dunia ini, kerugian dalam suatu transaksi tidak menyebabkan kita mundur sebagai investor property.

6.          Berusaha Selalu Membeli Tanpa Atau Dengan Sedikit Uang Muka. Membeli dengan sesedikit mungkin uang muka menyebabkan tingkat ROI mejadi lebih besar. Inilah salah satu sifat baik dari property, bisa dibeli tanpa membayar harga secara tunai. Banyak instrumen pembayaran yang bisa kita gunakan untuk membantu proses membeli ini, diantaranya adalah dengan bantuan kredit dari bank dan penundaan bayar sesuai dengan kesepakatan dengan pemilik. Keuntungan lainnya dengan pola beli dengan membayar uang mukanya saja adalah kita bisa mengalokasikan uang untuk membeli property lainnya dengan pola yang sama. Jadi pada saat yang sama kita bisa mempunyai beberapa property dengan harga yang lebih tinggi dari uang yang kita keluarkan untuk membeli.

7.          Jarang-Jaranglah Menjual Property. Sebagai seorang investor property kita harus menahan property tersebut selama mungkin. Karena sudah menjadi sifat property harganya akan selalu naik apalagi jika ditahan selama sepuluh tahun lebih. Saya masih ingat kenalan saya membeli sebuah ruko di daerah tebet dengan harga Rp. 800 juta pada tahun 2003. Sekarang pada tahun 2013 harganya sudah mencapai Rp. 4.5 Milyar. Bisa dibayarkan harga property tersebut sepuluh tahun lagi.

8.          Transaksi Terbaik Sepanjang Dasawarsa Terjadi Seminggu Sekali. Tidak ada data yang pasti mengenai transaksi-transaksi yang benar-benar bagus. Orang-orang memiliki sudut pandang yang berbeda terhaap suatu transaksi. Transaksi yang benar-benar bagus tidak akan kita dapatkan jika kita tidak mengusahakannya. Dan ketika kita terus berusaha mencari dan mencari, kita akan menemukan hal-hal yang tidak terbayangkan sebelumnya, kata seorang teman saya dalam suatu perbincangan, jika kita terus berusaha bahkan mengusahakan yang menurut kita sangat sulit tercapai alam akan merespon apa yang kita inginkan.
     sumber  http://asriman.com

Inilah sekelumit mengenai rahasia investor property sukses…
Selamat Menjadi Investor

 

atmpro.co.nf