Berdasarkan Keputusan Menteri Negara Agraria/Kepala BPN No 21 Tahun
1994 Tentang Tata Cara Perolehan Tanah Bagi Perusahaan Dalam Rangka
Penanaman Modal, untuk memperoleh tanah untuk keperluan perusahaan dapat
dilakukan dengan dua cara, yaitu melalui pemindahan hak dan pelepasan
hak.
Kedua cara ini hanya dapat dilakukan setelah perusahaan memperoleh
izin lokasi dari bupati atau walikota.
Pemindahan hak kepada
perusahaan dapat dilakukan apabila tanah yang akan dialihkan sudah
bersertifikat "hak atas tanah". Pemindahan hak juga dapat dilakukan
apabila hak atas tanah yang akan dialihkan sama jenisnya dengan hak atas
tanah yang diperlukan perusahaan untuk menjalankan usahanya.
Tanah
untuk usaha perkebunan diwajibkan dengan Hak Guna Usaha (HGU), misal.
Untuk tujuan tersebut, maka pemindahan hak ke perusahaan hanya dapat
dilakukan oleh seorang pemegang HGU.
Memang, perusahaan tidak
dapat memperoleh hak atas tanah dalam bentuk, misalnya, Hak Milik dari
seorang pemegang Hak Milik. Bisa saja terjadi hak atas tanah yang
dialihkan berbeda dengan kebutuhan perusahaan.
Namun, perlu
dipastikan bahwa hak atas tanah tersebut merupakan jenis hak yang memang
dapat dikuasai oleh sebuah entitas perusahaan. Misalnya, seorang
pemegang Hak Guna Bangunan (HGB) dapat mengalihkan hak atas tanahnya ke
perusahaan perkebunan yang memerlukan lahan HGU untuk memperluas
perkebunannya.
Tentunya, pengalihan dengan cara seperti itu akan
memberikan pekerjaan rumah baru bagi perusahaan. Pasalnya, setelah
dilakukannya pengalihan hak, perusahaan harus mengubah status HGB yang
diperolehnya menjadi HGU sebagai syarat tanah perkebunan.
Strategi
lain dapat dilakukan adalah dengan cara perubahan status tanah terlebih
dahulu sebelum dilakukannya pemindahan hak. Misalnya, perubahan status
Hak Milik menjadi HGU oleh seorang pemegang Hak Milik. Setelah status
tanahnya berubah menjadi HGU sesuai kebutuhan perusahaan, selanjutnya
dilakukan pengalihan hak kepada perusahaan dengan cara jual-beli.
Hal
tersebut juga berlaku pada tanah girik. Sebelum tanah girik dialihkan,
pemilik tanah girik harus meningkatkan hak penguasaan tanahnya dengan
melakukan sertifikasi tanah tersebut menjadi hak atas tanah sesuai
kebutuhan perusahaan.
Ganti rugi
Berbeda
dengan pemindahan hak, dalam pelepasan hak perusahaan dapat langsung
melakukan transaksi dengan pemegang hak meskipun status hak atas
tanahnya berbeda. Seorang pemegang Hak Milik dapat langsung melepaskan
tanahnya kepada perusahaan tanpa perlu melakukan perubahan status
tanahnya.
Selanjutnya, dari pelepasan hak itu pemegang Hak Milik
dapat langsung menerima ganti rugi dari perusahaan. Dengan dibayarnya
ganti rugi oleh perusahaan ke pelepas hak, maka tidak serta merta
perusahaan menjadi pemegang hak. Kemudian, dengan dilepaskannya hak atas
tanah oleh pelepas hak, maka tanah tersebut akan menjadi milik negara.
Sebagai
pihak yang telah membayar ganti rugi, perusahaan mempunyai hak
prioritas dari negara untuk mengajukan hak atas tanah baru sesuai dengan
kebutuhan usahanya. Pelepasan hak untuk keperluan perusahaan dilakukan
oleh pemegang hak dengan cara menyatakan melepaskan hak atas tanahnya
kepada perusahaan secara tertulis.
Adapun pelepasan hak tersebut
dapat dilakukan di hadapan Kepala Kantor Pertanahan setempat atau
Notaris/PPAT. Apabila diperlukan, sebelum dilaksanakannya pelepasan hak,
terlebih dahulu dapat diadakan perjanjian kesediaan melepaskan hak.
Perjanjian itu berisi kesepakatan bahwa dengan menerima ganti rugi,
pemegang hak bersedia melepaskan hak atas tanahnya.
Oleh Dadang Sukandar- praktisi hukum anggota Kompasiana
Tidak ada komentar:
Posting Komentar