Jurus Jitu Menghindari Makelar Tanah Nakal

Mendengar kata makelar, pikiran pasti mengarah kepada sesuatu yang berkonotasi negatif Negatif lantaran tindakannya yang acap kali merugikan, dari makelar yang suka menaikkan harga seenaknya karena mereka lah yang lebih dahulu yang mengetahui persis tanah yang diperjualbelikan sampai makelar yang suka berbohong dengan tidak memberikan informasi yang sesungguhnya baik kepada penjual maupun pembeli yang menggunakan jasanya.

Bahkan tak sedikit makelar yang sampai-sampai harus berurusan dengan aparat penegak hukum. Hanya saja apakah semua makelar  itu selalu berkonotasi negatif dan selalu tidak jujur. Pasalnya, dari sekian kepala yang melakukan profesi ini tidak sedikit yang bekerja dengan jujur dan memudahkan Anda dalam membeli tanah yang diidamkan. Nah, dibawah ada cara jitu menghindari makelar tanah yang nakal

1. Jika Anda ingin melakukan transaksi usahakan jangan pernah melakukan transaksi pembelian  tanah secara langsung hanya dengan makelar, dianjurkan untuk dikenalkan kepada pemiliknya tanahnya langsung.

2. Ketahui dengan pasti berapa sebenarnya harga lahan yang diinginkan  dan jangan hanya percaya harga yang ditawarkan makelar. Lantas jangan lupa periksa surat menyurat kepemilikan. Jika sertifikat, serta cek keabsahannya kepada staf BPN. Jangan sekali-kali mengijinkan orang-orang yang mengaku petugas BPN atau PPAT untuk mengukur tanah Anda dengan alasan tertentu.

3. Selain itu jangan pernah menyerahkan dana pembelian (misal DP) kepada makelar, walaupun mereka mengatasnamakan pemilik lahan. Nah, berkaitan dengan hak kepemilikan tanah, hendaknya Anda harus menguasai/memahami betul riwayat tanah, paling tidak ada penguatan dari saksi-saksi seperti RT/RW atau kelurahan setempat.

4. Ada hitam di atas putih, hal ini terkait jika makelar tidak percaya kepada Anda atau takut jatah mereka “lenyap” setelah terjadi transaksi, ada baiknya buatkan surat kesepakatan pemberian komisi dengan syarat mereka mau menunjukkan siapa pemilik lahan yang sebenarnya.

Rumahku.com. (berbagai sumber

 http://p.pw/999

4 Cara Mengurus Sertifikat Tanah Yang Hilang

Jika diibaratkan, sertifikat tanah itu merupakan jantungnya dari produk properti, semisal tanah. Sebab,sertifikat tanah adalah alat bukti bagi pemegang hak atas tanah. Lantas bagaimana jika “jantungnya” itu entah karena sebab apa hilang atau rusak. Apakah lantas hak Anda sebagain pemilik tanah akan ikut-ikutan hilang?

Jawabannya tentu belum hilang sepenuhnya, pasalnya hak Anda sebagai pemilik tanah yang sah tidak akan hilang jika Anda buru-buru mengurusnya. Nah, terhadap sertifikat tanah  yang hilang, berikut ini ada cara mengurus sertifikat tanah yang hilang

1.Merujuklah ke kantor pertanahan setempat guna melakukan permohonan pergantian sertifikat yang hilang. Kantor pertanahan lantas akan membuatkan Anda sertifikat pengganti. Namun patut dicatat permohonan sertifikat pengganti hanya dapat dilakukan oleh pihak yang namanya tercantum sebagai pemegang hak dalam dalam buku tanah yang ada di kantor pertanahan.

2. Jangan lupa sewaktu mengajukan permohonan sertifikat pengganti, Anda perlu melampirkan surat pernyataan dari pihak yang mengajukan, bahwa sertifikat atas tanah tersebut benar hilang. Jangan lupa, selain pernyataan dari pihak yang mengajukan, diperlukan juga surat laporan kehilangan dari kepolisian.

3.Dan jika pemegang hak tercantum di buku tanah sudah meninggal dunia, maka pengajuan permohonan itu dapat dilakukan oleh ahli warisnya. Pengajuan tersebut harus dilengkapi dokumen-dokumen pendukung sah, misalnya Surat Keterangan Kematian dari pemegang hak dan Surat Keterangan Ahli Waris dari para ahli waris.

4. Kantor Pertanahan terlebih dahulu akan melakukan pemeriksaan dan pengumuman sebelum menerbitkannya sertifikat pengganti, Pemeriksaan meliputi keabsahan dari pihak yang mengajukan permohonan dengan cara meneliti dokumen-dokumen pendukung yang dilampirkan. Penerbitan sertifikat pengganti baru dapat dilakukan setelah kantor pertanahan melakukan pengumuman.

Namun, apabila dalam jangka waktu 30 hari sejak pengumuman tidak ada pihak yang mengajukan keberatan atau ada pihak mengajukan keberatan namun keberatannya tidak beralasan, maka kantor pertanahan akan menerbitkan sertifikat pengganti.

(berbagai sumber).
http://p.pw/999

Tanah Strategis di Buah Batu/Bypass -Bandung

for Sale:Tanah Super Strategis 
di perempatan (BBB) Buah Batu/Bypass Sukarno hatta

Luas 5500 m2,harga 8jt/m (nego)

Lbr 60m x Panjang 92m

NJOP 3.5jt

SHM

saat ini dipergunakan sbg pool bus

dpn show room Autobes,dkt rmh makan Sari Sunda, Carrefour,

Akses Tol ; Moh.Toha dan Buah Batu

cp 082115556062

visit page: http://p.pw/BBB

facebook http://p.pw/999

BIAYA PENGURUSAN IMB

IMB

Dalam artikel kali ini saya ingin menshare beberapa informasi mengenai "Biaya - biaya dalam pembuatan IMB" yang diperoleh dari beberapa sumber di internet ( Lamhot's Blog & Forentius Blog). Silahkan disimak bersama :) Biaya-biaya yang akan dikeluarkan selama pembelian rumah biasanya tidak jauh dari biaya-biaya dibawah ini: 1. Biaya Pembuatan IMB Untuk membuat IMB (Izin Mendirikan Bangunan) biasanya hanya memakan biaya tak lebih dari Rp. 1 Juta BILA kita urus sendiri sesuai jalurnya dan bersedia menunggu sesuai waktu yang ditentukan ( biasanya 2-3 minggu). Namun apabila kita menginginkan proses yang lebih cepat biasanya kita akan mendapatkan biaya tambahan (kurang dari 2 minggu, tergantung biaya). Biasanya bagi yang akan mengajukan kredit ke BANK akan meminta dipercepat dan pada biasanya para petugas yang mengurus IMB ini juga mengetahui tujuan dipercepat ini, sehingga mereka akan me mark-up harga mengingat tujuan pengajuan IMB ini adalah untuk mendapatkan dana segar dari bank. Yah, begitulah sifat dan mental para aparat kita................... walaupun tidak semuanya begitu. IMB untuk tanah yang luasanya di bawah 250m2 (kalau ga salah) bisa dilakukan di Kelurahan dimana tanah itu berada dan tidak perlu ke BPN (Badan Pertanahan Nasional). Pengajuan IMB ada 3 jenis yaitu, IMB rumah baru, IMB renovasi dan IMB Rumah Lama. a. IMB rumah baru  Untuk mengajukan rumah baru seharusnya tidak memakan biaya besar dan lebih cepat karena biasanya yang membangun (kontraktor) sudah memliki gambar yang fix sehingga prosesnya lebih cepat. Untuk gambar juga harus mengikuti ketentuan yang berlaku dimana luas dan letak tanah kosong harus sesuai dengan aturan pemerintah. Biayanya sekitar 3,5 juta untuk proses 2 minggu. Bila kita membeli rumah yang baru di perumahan yang baru dibangun, kita tidak perlu repot-repot membuat IMB, karena developer pasti sudah memilki IMB untuk perumahan tersebut. Dan bila kita membeli di perumahan dengan KPR bank., pihak bank tersebut yang akan berurusan dengan devloper dan kita tinggal menuggu saja. Tapi bila kita membeli dari rumah seken, maka kita harus mengurus IMBnya.  b. IMB Renovasi IMB diajukan apabila akan dilakukan renovasi atau perombakan rumah yang signifikan sehingga ukuran dan bentuk rumah juga berubah banyak. Pengajuan ini juga cenderung cepat bila kita sudah memilki gambar denah sebelum dan sesudah dirombak, serta ukuran yang baru tidak melebihi ketentuan pemerintah yaitu luas tanah yang tersisa harus 40% dari luas total tanah, serta letak tanah ruang tanah kosongnya harus berada di samping, depan dan belakang rumah, sesuai ketentuan (bukan hanya berada di depan saja). Jadi lebih baik tanyakan dulu ke bagian IMB di kelurahan atau BPN agar well prepare.Biasanya biayanya sekitar 3,5 Juta untuk tanah yang tidak ada masalah. Yang dimaksud bermasalah adalah apabila di renovasi mejadi sebuah rumah sedangkan denah adalah 2 kapling biasanya akan dikenakan tambahan 500rb - 1 juta untuk merubah status tanah 2 kapling menjadi 1 kapling.  c. IMB rumah lama IMB ini diajukan apabila kita membeli rumah seken yang belum memiliki IMB saat membangunnya (bahasa kasarnya adalah bangunan liar). Biaya yang dikeluarkan akan lebih besar daripada IMB rumah baru dan renovasi karena akan dikenakan denda dan dispensasi dari Pemda (Pemerintah daerah) yang besarnya bisa lebih mahal 2-3 juta. Tergantung persentase dari NJOP. Biaya ini belum termasuk biaya penggabungan 2 kapling atau lebih menjadi 1 kapling apabila ternnyata bangunan berada diatas penggabungan kapling tsb. Biasanya untuk pembuatan IMB denda despenasi penggabungan tanah memkan biaya 7-8 juta. Pengajuan ke-3 IMB diatas pada umumnya dilakukan karena alasan mengajukan KPR dan Kredit ke BANK. Saran saya bila alasannya untuk mengajukan kredit KPR lebih baik menggunakan IMB rumah baru saja walaupun sebenarnya rumah tsb adalah rumah seken, jadi rumah lama yang ada sekarang dianggap rumah yang baru di bangun. Karena bank juga tidak akan cross check apakah IMB tersebut untuk rumah lama, renovasi atau rumah lama. IMB bagi BANK adalah syarat administrasi dan tidak melihat jenis IMB tsb tetapi melihat dari ukuran rumah yang tertera dengan ukuran rumah di dalam faktur pajak. Pada umumnya setiap rumah tidak memiliki IMB yang sesuai dengan yang eksisting karena telah banyak perubahan baik di dalam maupun diluar bangunan. IMB yang sesuai antara ukuran di IMB dengan eksisting akan diminta utuk pengajuan kredit.  Sebagai tambahan, pada saat mengajukan IMB, ada beberapa syarat yang harus di persiapkan yaitu : Fotocopy pemilik rumah/tanah Fotocopy KK pemilik tanah Fotocopy sertifikat tanah berkas-berkas yang harus di tandatangin dengan materai sebanyak 7 buah. Agar kita tidak bolak-balik ke kelurahan/BPN, mintalah berkas-berkas yang harus di isi dan ditandatangani sehingga kita datang ke kelurahan/BPN langsung menyerahkan semua syarat tersebut. 2. Pajak Penjual dan Pajak Pembeli Berhati hatilah dengan penjual rumah yang ingin menjual rumahnya dengan harga bersih, karena kita harus tau dulu apakah harga besih adalah harga diluar notaris dan pajak penjual atau tidak. Bila penjual minta bersih diluar biaya-biaya lain. Bersiap-siaplah untuk merogoh tabungan lebih banyak. Rincian pajak adalah sbb: Pajak Penjual (PPH) : 5% x harga (tanah rumah) NJOP Pajak Pembeli (BPHTB) : 5% x harga (tanah rumah – 60 Juta) Contoh : Luas tanah 145 m2, harga tanah di NJOP adalah 1.300.000/m2 Harga bangunan di NJOP 500rb/m2 Sehingga pajak penjual = 5% x [145 x ( 1.300.000 500.000) ] = 13.050.000 Pajak pembeli = 5% x [[145 x ( 1.300.000 500.000) ] – 60.000.000]] = 10.050.000. Sehingga apabila kita yang harus membayar pajak pejual maka kita harus mengularkan dana untuk pajak jual beli adalah 23.100.000 diluar harga rumah. 3. Biaya notaris  Apabila biaya notaris yang akan ditunjuk bersama di tanggung oleh pembeli maka bersiap-siap aja untuk mengeluarkan waktu dan tenaga yang lebih, karena selain kita harus mencari-cari notaris PPAT yang murah dan benar (bila tidak melalui KPR Bank) kita juga harus ngotot-ngototan menawar harga ke notarisnya. Tapi bila kita melalui KPR bank, kita akan mendapat notaris yang sudah memiliki standar biaya dari BANK tsb. Untuk mendapatkan harga yang spesial dari notaris BANK kita harus pandai-pandai meloby manager cabang bagian perkreditan tempat kita mengajukan tsb. Akan lebih baik bila kita bisa meloby ke yang lebih berwenang diatas manager tsb, sehingga kita akan mendapatkan potongan harga khusus untuk notaris tsb. Biaya-biaya yang akan kita keluarkan untuk notaris sbb: Biaya cek sertifikat : Rp. 100.000,- Biaya SK 59 : Rp. 100.000,- Biaya validasi pajak : Rp. 200.000,- Biaya Akte Jual Beli (AJB) : Rp. 2.400.000,- Biaya Balik Nama (BBN) : Rp. 750.000,- SKHMT : Rp. 250.000,- APHT : Rp. 1.200.000,- Total : Rp.5.000.000,- Cek sertifikat diperlukan untuk memastikan apakah sertifikat tersebut asli atau palsu, Validasi pajak juga perlu untuk memastikan apakah pajak sudah dibayar/belum atau bukti pembayaran ternyata palsu, biaya akte jual beli merupakan biaya perngurusan segala berkas-berkas sampai selesai dan kita hanya menandatangani bersama si penjual semua berkas-berkas dan pernjanjian jual beli, biaya balik nama adalah biaya pengurusan balik nama semua sertifikat dari penjual ke pembeli. 4. Biaya Bank Bila mengajukan kredit melalui bank kita akan dikenakan biaya administrasi antara lain : Biaya apraisal sebesar Rp.300.000 yaitu biaya administrasi untuk proses pengajuan peminjaman kredit ke bank. Biaya administrasi PSJT sebesar 0.5% dari sisa pokok kredit kita. Biaya ini akan di bebankan ke kita bila kita kita akan melunasi KPR kurang dari 1 tahun. Tapi bila lebih dari satu tahun kita tidak akan dikenakan biaya apapun. Biaya asuransi, yaitu asuransi kebakaran dan asuransi jiwa. Pada umumnya akan kita bayar lansum selama jangka waktu kredit yang disejui, dan bekisar antara 1.8 juta – 2,4 juta. Uang kita juga akan ditahan (dibekukan) di dalam tabungan kita sebesar 1 kali angsuran perbulan kita. Jadi didalam tabungan kira akan mengendap dana minimal 1 kali angsuran yang tidak dapat kita tarik. 5. Biaya peningkatan HGB ke SHM Bila sertifikat yang ada adalah HGB (Hak Guna Bangunan), maka pembeli dapat meningkatkan sertifikat menjadi SHM (Sertifikat Hak Milik). Biayanya sbb: Biaya pemasukan kas negara (2% x (NJOP tanah – 60 Juta) Misal harga NJOP tanah : Rp.1.300.000/m2 dan luas tanah adalah 145 m2. maka NJOP tanah : 1.300.000x 145 = 188.500.000. jadi biaya pemasukan kas negara untuk peningkatan SHM adalah : 2% x (188.500.000-60.000.00) = Rp. 2.570.000 Jasa notaris : Rp. 1.000.000- Rp.2.000.0000. Jadi total biaya peningkatan hak milik antara Rp 3.570.000- Rp.4.570.000 6. Biaya Roya Roya adalah proses pencoretan atau pengembalian hak serifikat yang awalnya dimiliki oleh Bank kepada pemilik, karena sebelumnya sertifikat tersebut telah dijaminkan ke Bank untuk kredit. Biasanya biaya Roya alan dikeluarkan apabila kita membeli tanah yang sedang dijaminkan oleh si penjual (Seken). Dan seharusnya biaya ini di tanggung oleh si penjual. Tapi apabila kita ingin proses dipercepat, maka pengurusan roya dapat juga dilakukan oleh notaris sekaligus yang biayanya bisa dibebankan kepada si penjual. Umumya biaya pengurusan roya yang dilakuakan sendiri ke BPN adalah Rp.150.000 – Rp 250.000 bila di urus sendiri. Tapi bila melalui notaris kita akan dikenaka biaya 500.000. Demikian Share informasi dari kami, semoga bermanfaat :) Posting by : ArchIEF Design Jasa Desain Rumah, Murah & Berkualitas.

Rumah Kos Income 52jt/th di STT Telkom,Bandung

                                   

Jual Rumah Kost Murah,
    kawasan pendidikan STT  
    Telkom,Bojongsoang,Buah Batu- Bandung

lokasi hanya 5 menit dari kampus2

1. Institut Teknologi Telkom (IT Telkom)
2. Institut Manajemen Telkom (IM Telkom) 
3. Politeknik Telkom 
4. Sekolah Tinggi Seni Rupa dan Desain Indonesia (STISI) Telkom  

    Luas tanah 140 m2,Luas Bangunan 220 m2    
    parkir motor saja
    Sertifikat AJB
    air bagus banget.
    listrik 2200W

alamat ; jl.Sukabirus no.148 Rt 05/Rw 13 dkt PONDOK BERSAMA 
(Kosan Pa H.Maman)
    13 kamar isi,full ! 
    Passive Income 52jt/th (4jt/kmr)

harga 575 jt 
    peminat serius hub 
    Haris - 08211556062,
    call only.

http://p.pw/13K

                                                                  

Tanah 1106 m di CISITU LAMA, DAGO- BANDUNG

For Sale :
Tanah kosong Luas 1106 m2
Sertifkat Hak Milik

NJOP 2.6 jt

PBB   4.9 jt
Harga 3,5 jt/m2 

Lokasi di :

Jl. CISITU INDAH 5 (Rt07/Rw04) 
CISITU LAMA, DAGO- BANDUNG 

pas banget, buat Kos2an , Cluster,etc 

Cp: index property - 082115556062

                                                        Kos2an di depan Lokasi tanah

Apakah Strata Title Itu?

RumahCom – Pada dasarnya, strata title adalah hak milik atas satuan rumah susun (sarusun).  Strata title juga merupakan hak kepemilikan bersama atas sebuah kompleks bangunan yang terdiri dari hak eksklusif atas ruang pribadi serta hak bersama atas ruang publik. 

Artinya, di ruang pribadi (unit apartemen), si pemilik tidak terikat peraturan. Sementara di ruang ruang publik, dia terikat peraturan, karena ruang publik milik semua penghuni. 

Sebagai pemegang hak, pemilik unit berhak pula atas bagian bersama, benda-bersama, maupun tanah-bersama, secara proporsional. Akan tetapi, hak ini tidak menunjuk pada lokasi tertentu. 

Misalnya, sebuah apartemen yang memiliki 100 unit berdiri di atas lahan seluas 100 m². Jadi, masing-masing pemilik unit seolah-olah memiliki tanah satu meter persegi. 

Sebagai bukti kepemilikan strata title, Badan Pertanahan Nasional (BPN) menerbitkan sertifikat hak milik atas satuan rumah susun yang didalamnya menerangkan tiga hal, yakni keterangan mengenai letak, luas, dan jenis hak tanah-bersama. 

Satu hal yang perlu diingat, hak milik strata title tidak sama dengan Hak Milik yang memiliki jangka waktu tak terbatas—karena hak milik strata title memiliki jangka waktu.  Misalnya, strata title unit apartemen yang dibangun di atas tanah Hak Guna Bangunan (HGB), memiliki jangka waktu 20 tahun. Setelah itu wajib diperpanjang sesuai ketentuan yang berlaku.

Perlu juga diketahui, hak kepemilikan strata title tidak hanya berlaku pada rumah susun atau apartemen saja. Sebagai contoh, rumah dua lantai dan rumah semi-detached (kopel) juga bisa dijual dengan kepemilikan strata title.
Anto Erawan
Mediasi Property http://p.pw/999

Rangkuman Real Estate Richies karya Dolf De Roos

Real Estate Richies karya Dolf De Roos, yang berhasil di rangkum oleh Muhammad Baihaqi:
berisi kiat-kiat untuk bermain di properti Sebagai berikut :

1. Dalam properti gunakan aturan 100: 10: 3: 1
   artinya lihat 100 properti, penawaran 10 properti yang diminati, atur pembiayan 3 properti, 
   kemungkinan membeli 1 properti.

2. Cara cari propertinya:
- Iklan baris
- Majalah Real Estat
- Agen Real Estate
- Penjualan di luar pasar (adanya tanda Dijual yg dipasang pemiliknya).
- Tulis iklan sendiri (Investor serius ingin membeli properti. Perawatan / perbaikan tidak masalah. Keputusan    cepat. Telepon .......). Atau bisa juga bagikan kartu nama dan tonjolkan tulisan : "Kami membeli Rumah."
-Sumber lain (Mengajar agen properti, kemungkinan akan mendapatkan tawaran banyak properti).

Semakin banyak properti yg dilihat dan dipertimbangkan untuk dibeli melalui mekanisme apapun, semakin banyak kemungkinan menemukan tawaran berikutnya yg sepertinya terlalu bagus untuk jadi kenyataan.

3. Menganalisis Penawaran:
- Imbal Hasil (penghasilan sewa dibagi harga beli).
-Laba Tunai atas Tunai.
-IRR (Internal Rate of Return): memperhitungkan perkiraan pertumbuhan harga sewa, perkiraan pertumbuhan modal, pembayaran bunga kredit, dengan anggapan pokok pinjamannya dilunasi perlahan-lahan & beberapa depresiasi yg dpt di klaim tiap tahun. - Faktor lain yg perlu dipertimbangkan: Lokasi, Lokasi, Lokasi dan Precise Timing.

4. Negosiasi & pengajuan penawaran,
   saatnya untuk berkreativitas dan menyalurkan imajinasi) dengan cara:
- Membuat penawaran sangat menarik ke penjual
- Teknik negosisasi sama halnya dengan bermain poker (daya tarik berinvestasi properti adalah hidup dari    
  kecerdasan: setiap kali menang dalam permainan properti, kekayaan bersih dan penghasilan pasif akan   
  bertambah).

5. Prinsip DOL/OPM (Duit Orang Lain/Other People Money). 
   Perbanyak investasi dengan leverage.
   Dengan cara:
- Mencari sumber keuangan (Bank).
- Berbagai jenis kredit.
Apakah sebaiknya melunasi kredit? Jawabannya tergantung, jika bunganya masih masuk akal , ya tetap pilihannya kredit. Alasan terbesar membeli properti adalah untuk memperoleh utang (besarnya utang akan tetap sama, tetapi nilai aset yang menjadi jaminan utang itu naik). Satu-satunya asset yang nilainya naik dan membuat Bank memohon kepada anda untuk berutang adalah properti. Semakin besar kredit/pinjaman anda di Bank, Bank yang mempunyai masalah kepada anda. Misalnya anda batuk sedikit saja, Bank langsung memperhatikan anda. Pak, Bapak baik-baik saja? Sudah ke dokter, Pak? Nah, inilah amazingnya miliki utang besar di Bank. Dan ketika anda membuktikan bahwa anda adalah investor properti yang berhasil, Bank semakin suka memberikan pinjaman kepada anda.

6. Tingkatkan nilai properti secara besar-besaran tanpa mengeluarkan banyak uang 
   (tidak ada garasi, dibuatkan garasi, kasih tv, ac, dll).

7. Mengelola properti:
- Memilih penyewa .
- Memilih tukang yang selalu mendahulukan pekerjaan untuk anda (membayar pada hari yang sama pada saat   
  mereka melakukan tagihan).
- Penegakan pertaturan (tegas tetapi adil dan bersahabat tetapi tidak terlalu akrab). - Akuntansi (komputer yg 
  datanya diperbarui secara teratur untuk memudahkan pelaporan pajak, mengetahui penyewa yang terlambat 
  bayar).
- Pengusiran (perlu tindakan cepat, penuh perhitungan dan tegas).
- Manajer properti. (Setiap jam yg dihabiskan untuk mengelola properti yg ada akan mengurangi kemampuan 
  untuk mencari, menganalisis, menawar, membiayai, dan memiliki satu properti lagi. Sangat bijaksana jika ada 
  pengelola properti).

8. Properti Hunian vs Komersial:
- Properti hunian cenderung berurusan dgn org. Properti komersial akan cenderung berurusan dengan kontrak.
- Harga sewa: Hunian dinyatakan utk seluruh luas properti & dinyatakan sebagai angka yg sudah termasuk 
  segalanya. Komersial dinyatakan per meter persegi ditambah biaya asuransi dan pajak properti.
- Perawatan properti: Hunian penyewa tidak peduli. Komersial penyewa ingin terus menerus memperbaiki   
  properti.
- Masa sewa: Hunian lebih singkat, Komersial lebih lama.
- Mendapatkan penyewa baru: Hunian lebih mudah. Komersial sulit.
- Investasi yg besar: Hunian biaya tetap pengelolaan bisa tinggi. Komersial biaya tetap pengelolaan rendah.

9. Campur tangan pemerintah:
Pasar properti adalah pasar yg paling besar & paling bebas, kekuatan alamiah penawaran & permintaan yg mengarahkan & mengatur properti tersebut.

10. Delapan kaidah emas properti.
Org waras menerima dunia apa adanya, org gila ngotot ingin mengubah dunia sesuai keinginannya sendiri. Oleh karena itu, semua kemajuan tergantung pd org gila.
 Ada 8 kaidah yg hrs dipertimbangkan ketika berinvestasi di properti:
        1 - Hasilkan uang ketika akan membeli.
        2- Beli selalu dari penjual yg berniat menjual.
        3- Jatuh cintalah dgn transaksinya bukan propertinya.
        4- Jangan pernah menyebutkan angkanya lebih dahulu (orang seperti itu selalu kalah) 
        5.- Jangan ikut-ikutan.
        6- Berusaha selalu membeli properti tanpa / dgn sedikit uang muka.
        7- Jarang-jaranglah menjual.
        8- Transaksi terbaik sepanjang dasawarsa terjadi seminggu sekali.

11. Dunia ini milik anda.
Tidak ada tempat yang optimal untuk berinvestasi. Selalu ada kesempatan yang muncul dari waktu ke waktu. Tetap buka mata, janganlah menghabiskan terlalu banyak waktu untuk tidur. Transaksi terbaik sepanjang dasawarsa terjadi kira-kira seminggu sekali. 

Terima kasih sudah meluangkan waktu utk membaca rangkuman ini.
Salam berbagi dan Selamat berinvestasi bagi rekan-rekan sekalian.

Muhammad Baihaqi
Deal Property 

Pasar dan tantangan bisnis agen property

 PASAR BISNIS AGEN BROKER PROPERTI

Jika dilhat dari pasar yang akan di garap oleh marketing agen properti ada dua macam pasar yang mempunyai prospek cerah di masa yang akan datang, yaitu:
1. Pasar primer (primary)
2. pasar sekunder

B. TANTANGAN BISNIS BROKER PROPERTI
1. Perang Komisi
Beberapa broker atau agen properti teah menurunkan standard komisi dari 2,5 % menjadi 1 % berdasarkan nilai transaksi jual beli dan dari 5% menjadi 3% untuk transaksi sewa-menyewa.
Hal ini berarti melanggar kode etik umum sistem broker di Indonesia yang biasaya memakai standard komisi 2,5 % untuk penjualan dan 5 % untuk sewa-menyewa.
2. Bajak-membajak
Beberapa marketing atau agen properti telah membajak agen properti lainnya dengan iming-iming pembagian pembagian komisi dan prospek yang lebih cerah bagi broker tersebut.
3 Tindakan Tidak Etis
Penjual dan pembeli bertransaksi sendiri setelah saling mengenal di karenakan kurang control dari pihak broker dari satu agen properti atau dari broker lepas/broker tradisional.
4 Sikap Kurang Bijaksana Principal/Member Broker
Sikap kurang bijaksana tersebut antara lain, yaitu:
1) Kurang komunikasi/tidak lanar komunikasi antara pihak manajemen dengan broker.
2) Adanya aturan yang di tetapkan secara mendadak.
3) Banyaknya tuntutan kepada broker tanpa masukan pemecahan masalah
4) Jatuhnya sanksi kepada salah satu broker tanpa tahap yang jelas.
5) Tidak tuntas dalam menyikapi perselisihan antar broker serta perbedaan yang ada antar broker dengan pihak manajemen atau langsung dengan principal/member broker.
6) Tidak peka terhadap perkembangan terahir yang terjadi dan tidak mau ambil pusing terhadap permasalahan.
7) Pembagian komisi yang tidak transparan atau menyimpang dari aturan yang telah di tetapkan.
8) Sikap tidak adil broker di kantor ataupun di lapangan dalam hal pembagian trade area, pembagian komisi, pembagian tugas sesama co-selling, co-listing, atau co-broking.

A. AGEN PROPERTI
Agen properti adalah badan usaha yang berbadan hokum, memilki tempat tinggal yang tetap, memiliki izin usaha property, dan umumnya terdaftar sebagai anggota AREBI (Asosiasi Real Estate Broker Indonesia).
B. FAKTOR-FAKTOR KESUKSESAN AGEN PROPERTI
Yang mempengaruhi suksesnya suatu agen property adalah sumber daya manusia, rekrutmen, pelatihan dasar, materi pelajaran universal, quaterly awards, dan pembagian komisi.
1. Sumber Daya Manusia
Sumber daya manusia yang biasa di rekrut oleh suatu agen property adalah minimal pendidikan S-1 (sarjana) dari berbagai jurusan.
2. Rekrutmen
Rekrutmen broker maupun marketing manajer biasanya di lakukan dengan cara :
1) Masal, yaitu mengundang beramai-ramai dating ke kantor utuk di lakukan pengarahan singkat mengenai perusahaan.
2) Memasang iklan di media massa.
3) Melakukan interviu langsung dengan principal/member broker
4) Lingkungan keluarga
5) Marketer get marketer atau member get member, yakni tenaga marketing merekrut tenaga marketing yang di kenal dari tempat lain.
3. Pelatihan Dasar
Pelatihan dasar berupa semnar singkat selam 5-7 hari dari pagi hingga sore hari di lakukan oleh agen property terhadap tenaga marketing yang baru di terima.
Adapun materi-materi dasar meliputi adalah :
1. pengetahuan dasar (basic knowledge), dan
2. ahli dalam penjualan selling skill).
4. Materi Pelajaran Universal
Setelah menjalani broker property di agen property, para broker mendapatkan pelajaran tambahan berupa ilmu pengetahuan di bidang :
1. property analisis
2. real estate
3. marketing
4. hokum
5. ekonomi
6. instant
7. dan lain-lain
5. Quaterly Awards
Adapun maksud dan tujuan dari quaterly Awards untuk :
1. membangun visi dan misi para marketing yang baru maupun yang lama dengan success story dar manajemen
2. memotivasi para marketing agar lebih meningkatkan kemampuan dan target yang akan di capai
3. memperlihatkan kesuksesan yang telah di capai oleh teman-teman broker dan kiat-kiat sukses perjalanannya
4. Memberikan awards/penghargaan bagi para marketing yang telah berhasil mencapai target yang di tetapkan oleh masing-masing agen property sesuai dengan banyaknya property sales.
6. Pembagian Komisi
C. KEUNTUNGAN MEMAKAI JASA AGEN PROPERTI
1. Cepat
Cepat dalam memasarkan produk jual, sewa, da lelang sertadalam mencari calon pembeli dari manajemen terpadu dan terencana.
1. Jaringan Network
2. Multimedia
2. Tepat
Merupakan langkah yang tepat bagi vendor maupun calon pembeli/buyer yang menggunakan jasa marketing agen property.
3. Nyaman
Memberikan rasa nyaman bagi para vndor maupu buyer apabila memggunakan jasa agen property.
4. Aman
Memberikan rasa aman bagi para vendor maupun buyer apabila menggunakan jasa marketing agen property karena beberapa aspek sebagai berikut :
1. Profesional
2. Intuisi
5. One Stop Service ( Free Consultation)
Memberikan rasa kepusaan (satisfaction) kepada vendor/buyer yang datang ke agen property dan memakai jasa para broker.
1. Defenisi dan Istilah Properti
Real Properti adalah kepentingan keuntungan, dan hak-hak yang menyangkut tanah dan bangunan beserta perbaikan yang menyatu terhadapnya.
Real Estate adalah tanah dan semua benda yang menyatu diatasnya serta benda yang menyatu terhadapnya.
 Property Primer, yaitu property yang dibangun dan dimiliki oleh badan instusi yang tergabung dalam Asosiasi Real Estate Indonesia (REI)
 Property Sekunder, yaitu property yang dibangun dan dimiliki oleh individual.
2. Penggolongan Jenis Properti
a. Bagunan Komersial (Commercial Building)
 Bagunan perkantoran
 Bangunan ruko perkantoran
 Bangunan pertokoan
 Hotel and motel
b. Bangunan Perumahan (Residential)
 Single family
 Multi family
c. Bangunan Industri (Industrial Buiding)
 Industri berat
 Industri ringan dan gudang
 Gudang dan kantor
 Pergudangan
d. Bangunan Fasilitas umum (public facilitas)
A. HAL-HAL POKOK DALAM BISNIS PROPERTI
1. Aspek hukum Surat-surat tanah
Aspek hukum kepemilikan tanah mengandung dua aspek pembuktian agar kepemilikan dapat dikatakan kuat dan sempurna, yaitu bukti surat dan fisik.
a. Bukti surat
Bukti kepemilikan atas tanah yang terkuat adalah setifikat tanah namun tidak mutlak artinya sertifikat tersebut dianggap sah dan benar sepanjang tidak terdapat tuntutan pihak lain untuk membatalkan sertifikat tersebut karena adanya cacat hukum.
b. Bukti fisik
untuk memastikan bahwa orang yang bersangkutan benar-benar mengusai secara fisik tanah tersebut atau hak atas tanah (fisik pembagunan) dan hak atas bawah (surat). Hal ini penting dalam proses pembebasan tanah, khususnya dalam pelepasan hak atau ganti rugi.
Sumber : BISNIS BROKER PROPERTI, Oleh :A. Budi Rafitas

Deal Property  http://p.pw/999

Tips Mengamati Tren Pasar Properti, Mudah Kok!

Agar dapat membeli atau menjual propertidengan harga yang diinginkan, seorang investor properti harus mampu melihat tren pasar properti. Ternyata, caranya pun sangat mudah.

Motivator dan pengamat properti, Tung Desem Waringin, memiliki tips mengamati perkembangan dan tren properti dengan mudah. Berikut ini nukilannya:

Bunga BankPada saat bunga bank turun, maka hal itu bisa dikatakan sebagai tren properti naik. Tetapi perlu diperhatikan, apakah ini hanya gimmick, karena bisa saja bunga yang rendah diberikan agar proses transaksi menjadi mudah. 

Sebaliknya, jika suku bunga bank naik, maka bisa dibilang tren properti sedang turun. Pada saat itu, biasanya para investor mengalihkan investasinya ke sektor finansial.

Permintaan dan Pasokan
Cara lain adalah dengan melihat pasokan dan permintaan (supply and demand). Untuk mengetahuisupply dan demand dapat dilakukan dengan:
1. melihat potensi pasar properti tersebut
2. melihat daerah atau kawasan tersebut lebih dahulu 
3. menanyakan jumlah penduduk di sana. Jika penduduknya bertambah dari 3.000 menjadi 6.000 kepala keluarga, berarti tren properti di sana akan naik—bukan sudah naik. 

Contoh KasusJika Lembaga Pendidikan ditambah di suatu daerah, maka secara otomatis penduduk yang berada di daerah tersebut bertambah. Pertambahan penduduk bisa dari dalam kota sendiri (proses kelahiran) atau bisa juga dari kota lain yang menganggap pendidikan di kota tersebut lebih baik daripada di kota yang semula dihuninya. 

Dengan demikian, secara tidak langsung penduduk kota tersebut akan bertambah dan bisa dipastikan harga properti di sana akan naik.

Contoh lain, kawasan pabrik atau industri di suatu daerah ditutup, maka tren properti di daerah tersebut akan turun. Alasannya, banyak mantan karyawan pabrik yang mencari pekerjaan di daerah lain, karena di daerah tersebut sudah tidak ada lapangan pekerjaan yang bisa menampung.

Semakin banyak Anda mengamati suatu daerah, akan semakin terlatih pengamatan Anda. Jika demikian, tak mustahil Anda akan menjadi ahli dalam menangkap peluang bisnis—tidak hanya bisnis properti.

Anto Erawan
antoerawan@rumah.com
Foto: Anto Erawan