Entah
siapa yang memopulerkan kata-kata tersebut di atas. Tapi bagi saya,
susunan kata tersebut memberi energi positif yang sangat besar. Untuk
memulai bisnis properti memang dibutuhkan pemikiran yang besar, namun
kadang kita terjebak bahwa pemikiran besar kita membutuhkan usaha yang
besar pula. Sungguh tidak!
Runtutan berikut ini akan memberikan gambaran kepada anda bahwa untuk berbisnis properti sangat bisa dimulai dari hal yang kecil. Menjadi broker misalnya. Tapi keuntungan anda tidak seberapa.
Bagaimana kalau saya berikan tips untuk menjadi developer / pengembangan perumahan dalam skala kecil. Empat, lima, enam rumah,
bahkan satu rumah pun bisa menjadikan dan menghantarkan anda menjadi developer kelas wahid. Ingat cukup satu rumah!
Namun untuk mewujudkan impian besar anda, jangan hanya berhenti di satu rumah saja. Fokus dan kontinuitas sangat dibutuhkan di sini.
Dengan
anda membidik perumahan kecil, anda tidak akan berhubungan dengan
birokrasi perijinan yang rumit.
Di beberapa daerah batasannya berbeda-beda. Biasanya di atas 4 kapling, anda sudah wajib menempuh perijinan mulai dari fatwa lahan sampai dengan ijin lokasi. Sedangkan maksimal 4 kapling, anda cukup mengajukan Ijin Mendirikan Bangunan atau IMB. Ini akan menekan jumlah modal yang musti anda keluarkan.
Di beberapa daerah batasannya berbeda-beda. Biasanya di atas 4 kapling, anda sudah wajib menempuh perijinan mulai dari fatwa lahan sampai dengan ijin lokasi. Sedangkan maksimal 4 kapling, anda cukup mengajukan Ijin Mendirikan Bangunan atau IMB. Ini akan menekan jumlah modal yang musti anda keluarkan.
Modal Tidak Harus Besar
Modal!
Ya! Modal tidak harus besar. Syukur-syukur anda sudah memiliki tanah
kapling yang siap bangun. Entah itu milik orang tua anda, sahabat anda
atau orang lain yang mau bekerjasama dengan anda. Anda tidak perlu
membeli kapling siap bangun kan ?!
Tinggal buka koran, cari iklan baris bertajuk TANAH DIJUAL, telepon dan sampaikan tujuan anda. Singkat cerita, anda sudah "memiliki" kapling siap bangun.
Tinggal buka koran, cari iklan baris bertajuk TANAH DIJUAL, telepon dan sampaikan tujuan anda. Singkat cerita, anda sudah "memiliki" kapling siap bangun.
Untuk
membangun rumahnya dengan uang siapa?
Gampang. Jangan kalah akal. Apabila tanah sudah dikuasai, anda tinggal pasarkan berikut desain rumahnya.
Tetapkan saja uang muka penjualan sebesar 30% dari harga jual. Itu sudah mencukupi modal anda untuk membangun rumah.
Gampang. Jangan kalah akal. Apabila tanah sudah dikuasai, anda tinggal pasarkan berikut desain rumahnya.
Tetapkan saja uang muka penjualan sebesar 30% dari harga jual. Itu sudah mencukupi modal anda untuk membangun rumah.
Logikanya
dari mana?
Begini, misal anggaran pembangunan rumah adalah 2 juta/m2.
Misal anda menjual tipe 45 m2, sehingga total biaya bangunan adalah 90juta.
Harga jual tipe 45 misalnya 250 juta. Artinya 30% dari 250 juta adalah 75 juta.
Artinya 75juta adalah 83,33% dari 90juta. Are we going to play a hard cash?
Oh no… jelas tidak.
Manfaatkan tenaga kontraktor sehingga kita bisa membayar kontraktor dengan progress.
Kekurangan pembayaran bisa kita cadangkan dari pencairan KPR yang sebesar 175juta.
Begini, misal anggaran pembangunan rumah adalah 2 juta/m2.
Misal anda menjual tipe 45 m2, sehingga total biaya bangunan adalah 90juta.
Harga jual tipe 45 misalnya 250 juta. Artinya 30% dari 250 juta adalah 75 juta.
Artinya 75juta adalah 83,33% dari 90juta. Are we going to play a hard cash?
Oh no… jelas tidak.
Manfaatkan tenaga kontraktor sehingga kita bisa membayar kontraktor dengan progress.
Kekurangan pembayaran bisa kita cadangkan dari pencairan KPR yang sebesar 175juta.
Think!
Bagaimana jika kontraktor bersedia dibayar turn key, sampai dengan
serah terima kunci, sang kontraktor baru menerima pembayaran?
Artinya 75juta adalah MURNI UANG ANDA! Kontraktor dibayar dengan pencairan KPR yang bisa kita siasati dengan apa yang biasa disebut STANDING INSTRUCTION atau instruksi pencairan KPR dimana menyebutkan sejumlah dana untuk ditransfer ke rekening kita dan kontraktor.
Artinya 75juta adalah MURNI UANG ANDA! Kontraktor dibayar dengan pencairan KPR yang bisa kita siasati dengan apa yang biasa disebut STANDING INSTRUCTION atau instruksi pencairan KPR dimana menyebutkan sejumlah dana untuk ditransfer ke rekening kita dan kontraktor.
Desain rumahnya dari mana?
Itu mah gampang. Anda tinggal browsing di internet atau mengkoleksi
brosur perumahan yang memang laku keras, anda tinggal pilih dan tentukan
yang sesuai dengan tanah anda. Jika anda memiliki kepiawaian
menggunakan program desain, anda bisa kerjakan sendiri. Atau anda
tinggal beli . Selesai!
Perhitungan Sederhana
Ingat,
kita adalah developer kecil-kecilan.
Perhitungannya pun sederhana sekali.
Misal tanah seluas 100 m2 dihargai 300ribu/m2. Sehingga harga tanah adalah 30 juta.
Bangunan tipe 45 seperti hitungan di atas adalah 90 juta.
Artinya modal anda adalah 120 juta.
Survey harga rumah yang setipe dengan rumah anda.
Misal harga tipe 45 di sekitar lokasi anda adalah sebesar 300 juta.
Logika sederhana, jika anda menjual rumah anda dengan harga 250 juta laku tidak?
Keuntungan anda kotor anda adalah 130 juta bukan?
Perhitungannya pun sederhana sekali.
Misal tanah seluas 100 m2 dihargai 300ribu/m2. Sehingga harga tanah adalah 30 juta.
Bangunan tipe 45 seperti hitungan di atas adalah 90 juta.
Artinya modal anda adalah 120 juta.
Survey harga rumah yang setipe dengan rumah anda.
Misal harga tipe 45 di sekitar lokasi anda adalah sebesar 300 juta.
Logika sederhana, jika anda menjual rumah anda dengan harga 250 juta laku tidak?
Keuntungan anda kotor anda adalah 130 juta bukan?
Jika
anda memodali seluruhnya yakni sebesar 120 juta artinya anda mempunyai
keuntungan kotor 108,33%.
Padahal konsumen memodali anda 75 juta (ingat uang muka), artinya anda hanya memodali 45juta yang artinya anda mempunyai keuntungan kotor 288% dari modal anda.
Padahal tanah yang anda kuasai adalah tanah kerjasama dengan sahabat anda seharga 30juta (ingat harga tanah), artinya modal anda cukup 15juta, artinya keuntungan kotor anda 866,67%.
Nabung dimana dengan 15 juta bisa menghasilkan 866,67%? Fantastis kan?
Padahal konsumen memodali anda 75 juta (ingat uang muka), artinya anda hanya memodali 45juta yang artinya anda mempunyai keuntungan kotor 288% dari modal anda.
Padahal tanah yang anda kuasai adalah tanah kerjasama dengan sahabat anda seharga 30juta (ingat harga tanah), artinya modal anda cukup 15juta, artinya keuntungan kotor anda 866,67%.
Nabung dimana dengan 15 juta bisa menghasilkan 866,67%? Fantastis kan?
Padahal
(lagi) kekurangan anda sebesar 15 juta untuk pembayaran kontraktor akan
anda bebankan dalam pencairan KPR, artinya modal anda 0 rupiah!!!
Ehmm yang ini sedikit tidak masuk akal. Walau bagaimanapun, anda pasti akan keluar modal,
tapi semangatnya adalah MODAL TIDAK HARUS BESAR!
Ehmm yang ini sedikit tidak masuk akal. Walau bagaimanapun, anda pasti akan keluar modal,
tapi semangatnya adalah MODAL TIDAK HARUS BESAR!
Alur Kerja Mudah
Alur
kerja ini bisa dipahami jika anda mengetahui siapa stake holder anda.
Anda akan berhubungan dengan pemilik tanah, kontraktor, konsumen, rekanan bank, dan birokrasi. Sebagian besar sebenarnya sudah terbaca dari tulisan-tulisan di atas.
Saya singkat sebagai berikut :
Anda akan berhubungan dengan pemilik tanah, kontraktor, konsumen, rekanan bank, dan birokrasi. Sebagian besar sebenarnya sudah terbaca dari tulisan-tulisan di atas.
Saya singkat sebagai berikut :
Pemilik tanah – Pemasaran – Kontraktor — Perbankan
Dengan
pemilik tanah, anda musti mempersiapkan perjanjian perikatan jual beli
(notaril bila diperlukan). Ini adalah langkah awal.
Langkah kedua adalah memasarkan produk anda. Anda bisa memasarkan dengan brosur, iklan di media massa atau mailing list. Jika terjadi kesepakatan dengan pembeli, anda musti mempersiapkan perjanjian perikatan dengan pembeli / konsumen.
Langkah kedua adalah memasarkan produk anda. Anda bisa memasarkan dengan brosur, iklan di media massa atau mailing list. Jika terjadi kesepakatan dengan pembeli, anda musti mempersiapkan perjanjian perikatan dengan pembeli / konsumen.
Rangkaian
pemasaran selain perjanjian dengan konsumen adalah penagihan uang muka,
persetujuan desain rumah dan proses persyaratan KPR (kredit pemilikan
rumah) di bank.
Apabila
sudah terpenuhi, maka anda musti mengundang kontraktor yang akan
membangun. Perjanjian dengan kontraktor juga musti dibuat. Biasanya
termaktub di dalamnya adalah gambar kerja, spesifikasi bangunan, harga
kontrak pembangunan, cara pembayaran, jangka waktu pembangunan dan
target pembangunan.
Setelah
rumah selesai 100%, anda bisa memproses pencairan KPR di bank.
Di sinilah anda musti mempersiapkan legalitas dengan konsumen, legalitas rumah yakni dengan proses jual beli di notaris, berikut juga IMB.
Di sinilah anda musti mempersiapkan legalitas dengan konsumen, legalitas rumah yakni dengan proses jual beli di notaris, berikut juga IMB.
State Mission, Fokus dan Kerja Cerdas
State
mission sebenarnya adalah kalimat yang menggugah pertama kali yakni
Think Big.
Berpikir besar!
Tujuan anda tentunya tidak hanya berhenti dengan menjual 1 rumah saja bukan.
Hanya dengan menjual 1 unit rumah SAJA belum tentu akan membuat anda bisa mapan.Jadi tetapkan tujuan anda, misalnya tujuan anda adalah mendapatkan pasive income dari properti. Sungguh, bukan hal mustahil.
Dengan keuntungan 1 unit rumah, anda sudah bisa membeli 1 aset rumah kelas RSS dan anda bisa mendapatkan passive income dengan menyewakan rumah tersebut.
Berpikir besar!
Tujuan anda tentunya tidak hanya berhenti dengan menjual 1 rumah saja bukan.
Hanya dengan menjual 1 unit rumah SAJA belum tentu akan membuat anda bisa mapan.Jadi tetapkan tujuan anda, misalnya tujuan anda adalah mendapatkan pasive income dari properti. Sungguh, bukan hal mustahil.
Dengan keuntungan 1 unit rumah, anda sudah bisa membeli 1 aset rumah kelas RSS dan anda bisa mendapatkan passive income dengan menyewakan rumah tersebut.
Atau
tujuan anda misalnya menjadi developer perumahan terbesar di kota anda.
Maka jadikanlah bisnis kecil anda ini adalah kurva belajar menuju sesuatu yang anda cita-citakan.atau anda ingin mendapatkan passive income dengan mengikuti bisnis properti berjaringan.
Anda tinggal taruh keuntungan anda tersebut dalam bisnis properti berjaringan, sembari terlibat dalam operasional yang tentunya akan meningkatkan kemampuan anda berbisnis properti. Tujuan ini juga tidak mustahil.
Maka jadikanlah bisnis kecil anda ini adalah kurva belajar menuju sesuatu yang anda cita-citakan.atau anda ingin mendapatkan passive income dengan mengikuti bisnis properti berjaringan.
Anda tinggal taruh keuntungan anda tersebut dalam bisnis properti berjaringan, sembari terlibat dalam operasional yang tentunya akan meningkatkan kemampuan anda berbisnis properti. Tujuan ini juga tidak mustahil.
Tidak ada komentar:
Posting Komentar